Да рефинансираме или да предоговорим своя жилищен заем?

От 2015 насам се наблюдава тенденция лихвите по жилищните заеми да намаляват, а конкуренцията между банките да нараства. Това поставя почти всеки човек с ипотечен кредит пред избора: да рефинансира или да предоговори своя заем. За да разберем плюсовете на всяка от двете опции, се свързахме с Тихомир Тошев, изпълнителен директор на „КредитЦентър“. Ето какво сподели той пред екипа на Economy.bg:

Как се формира лихвата по жилищни кредити в България?
През юли месец 2014 банките в България бяха задължени с промяна в Закона за потребителския кредит да определят лихвата си като прозрачен пазарен индекс плюс твърда надбавка, която нямат право да променят за целия срок на договора. За кредити в лева банките в България най-често избират 6-месечния Софибор, много рядко - 3-месечен Софибор. За кредити в евро избраха Euribor. Оттогава в договорите за кредит се залага, че вашата лихва се определя от 6-месечен Софибор плюс една твърда надбавка.

Как става актуализацията на лихвата?
Два пъти в годината в зависимост от този индекс вашата вноска се променя. Обикновено това става на 1 януари и на 1 юли. Към тази дата се поглежда и ако индексът е намалял, вноската ви през следващите 6 месеца намалява. Ако индексът ви се е покачил, вноската ви се покачва. Софибор през последните 6 години върви плавно, плавно надолу. Включително в момента продължава с много леки темпове да върви надолу. Имаше куриозни случаи. Хората подписаха договора си за кредит сега в края на юни месец на лихва 3.5%, обаче кредитът се усвои през юли месец, тогава се вписа ипотеката. Затова погасителният им план се появи вече не с лихва 3,5%, а 3.44%, заради това, че индексът от 1.07 беше с 0.06 по-нисък.

Споменахте, че последните 6 години Софибор върви надолу, какви са вашите очаквания за движението на този индекс през следващите 2-3 години?
Със сигурност този индекс трябва да обърне тенденцията. Може би още следващата година или съвсем скоро, защото виждаме, че икономиката се раздвижва. Инфлацията се увеличава. Най-вероятно индексът ще тръгне леко нагоре.

Как ще се отрази това движение нагоре върху месечните вноски по кредитите?
Това не трябва да притеснява хората. Естествено това ще почне да се отразява в леко повишение на месечните им разходи по кредита. Очакванията са, че това възстановяване на индекса ще е твърде плавно и бавно. И не се очаква първите няколко години отражението върху месечната вноска да е повече от 2-3 до 5-6 лева. Естествено, ако нещата се случат, така че почне по-бързо и бурно да се развива икономиката и индексът тръгне по-бързо нагоре, те ще имат опцията да предоговорят кредита си или да го рефинансират в друга банка. Защото очакванията са заради силно конкурентния пазар в България, лихвите за нови клиенти да се запазят сравнително ниски. Около тези нива, които са в момента. Което значи, че банките, при растящ индекс, за да запазят тези лихви, ще намаляват надбавката, което пък ще дава възможност на хората да рефинансират или предоговарят кредитите си.
Какво би се случило според Вас, ако БНБ действително спре да изчислява Софибор?
Има такива слухове. Все още няма някакво крайно решение. Мисля, че това не би бил някакъв съществен проблем. Естествено има други пазарни индекси, които банките могат да използват. Много често, а дори и сега, няколко банки използват кошница от индекси. Когато си вързан само за един индекс, той невинаги може да отрази правилно промените на пазара.

Какви са преимуществата на кредитите с фиксирана лихва и какви са плюсовете на кредитите, обвързани с пазарен индекс?
Фиксираната лихва пак се определя от пазарен индекс плюс надбавка. Просто тази лихва, която договаряте в момента, се фиксира за определен период. Този период може да бъде 1 година, 3 години, 5 години. Максималният срок, за който има банка в България, която фиксира лихва по ипотечен кредит е 10 години. Естествено колкото по-дълъг срок искате, толкова по-висока лихва ще ви фиксират, защото банката иска да калкулира риск. Истината е, че в договора е записано, че при форсмажорни обстоятелства лихвата може да бъде променяна, но досега не сме имали такъв случай в практиката, откакто съществува ипотечен пазар в България. Когато си договорите фиксирана лихва, примерно 3.5% за периода, за който сте я договорили, вие плащате тази лихва. Веднага след изтичане на този период лихвата ви престава да бъде фиксирана и тогава става такава, каквато е стойността на индекса и надбавката, която сте приели при подписване на договора.

Следва ли да очакваме евентуално при една нова финансова криза като тази от 2008 фиксирана от нас лихва да се промени?
Дори при тази криза банките не промениха лихвата на клиентите, които бяха с фиксирана лихва. За мен подобна стъпка е много малко вероятна, трябва да става въпрос за много сериозно пазарно сътресение, за да се наложи промяна на договорена фиксирана лихва.

Освен лихвата какво друго оскъпява кредитите и се отразява на тяхната цена?
Истината е, че след приемането на Закона за кредитите на недвижимите имоти на потребителите, банките бяха ограничени в доста от таксите, които можеха да налагат преди. Вече не могат да ги налагат. Така че много често ние можем да видим как годишният процент на разходите, който е най-важният измерител на истинската стойност на един кредит,  е много близък до лихвата, която сме договорили, т.е. банките да не ни налагат почти никакви допълнителни такси. Все пак по-голямата част от банките имат малки такси в началото, които са най-вече свързани с разглеждането и обработването на документите.

Бихте ли дали примери за такива такси и тяхната обичайна стойност?
Те варират в различните банки от 60 до 300-400 лв. В началото, когато теглите кредита, имате еднократен разход за оценка, защото трябва да бъде оценено обезпечението. Оценката на един апартамент струва 120 лв. Имате разход за поддържане на сметката, който разход може да варира от 1 лев до 6-7-8 лв. в зависимост от пакета услуги, който получавате от банката за конкретната сметка. Т.е. дали тя ще е просто една разплащателна сметка или ще ви дадат опции за безплатно плащане на комунални услуги, безплатни преводи. Повечето банки имат различни пакети, които са събрали повече услуги и са ги направили малко по-евтини. Затова трябва да се предвиди един такъв разход на месец между 1 и 7-8 лв. Имате задължителните разходи по ипотечния кредит. Винаги задължителна застраховка на имота. Въпреки че тя се включва в годишния процент на разходите не смятам, че това е разход, който трябва да се разглежда като тясно свързан с кредита, тъй като той носи много ползи. Ако, недай си боже, нещо се случи с този имот и той погине, имаме застраховка, която ще покрие целия размер на кредита и ние няма да дължим нищо. Част от банките имат и задължително изискване застраховка живот.

На какво трябва да обърнем внимание, когато преценяваме тези разходи?
Отчитайки всички тези разходи, ние първо трябва да сме много наясно какъв ипотечен кредит искаме: дали искаме той да има тази застраховка живот, или да я няма; дали искаме да ползваме някакви допълнителни пакети и други услуги от банката и да поискаме те да бъдат включени в някакъв пакет, началните разходи за обслужване на кредита. Така че винаги е добре да погледнем Годишния процент на разходите и той да ни покаже реалната стойност. Защото може лихвата да ни е 3.5%, а ГПР да е 4%, в същото време в друга оферта лихвата да е 3.5%, а ГПР да е 3.6%.

Когато сме изправени пред решение дали да предоговорим, или да рефинансираме кредита си, за какво друго трябва да бъдем внимателни?
Първо, винаги съм казвал, че хората трябва внимателно да следят един кредит. Когато подпишат един договор за кредит за 20-25-30 години, не трябва да го забравят и само да плащат това, което им се иска. Трябва винаги да следят какво се случва на пазара на ипотечно кредитиране. Дали лихвите, които се предлагат в момента, вече не са доста по-ниски от тези, които плащат те. В повечето случаи аз казвам, че на разлика над 1 процентен пункт е хубаво да се обърне внимание. Ако забелязват такава разлика, е редно да отидат при банката, която ги е кредитирала и да пуснат една молба, с която да помолят да им се предоговори кредитът по условията за нови клиенти. Да се намали лихвата им, за да е пазарна. В повечето случаи банките правят това, намаляват им лихвата и всички са доволни и щастливи. В някои случаи банките им намаляват лихвата, но те са чули и са видели, че други банки предлагат още по-ниска лихва. Тогава е хубаво наистина да се погледнат такива оферти. Ако решим да рефинансираме кредита, да тръгнем да вземем тази по-добра оферта, трябва да имаме предвид, че ще имаме доста разходи, свързани с нея.

Приблизително колко струва рефинансиране на един ипотечен кредит и кога си заслужава?
Трябва да извадим всички документи за имота. Трябва да платим нова ипотека, да платим заличаване на старата ипотека, нова оценка. Можем да кажем, че за средните кредити в България едно рефинансиране в момента излиза около 1500 лв.  Ако рефинансирането ще доведе до спестяване от месечната ни вноска на 20 лева, надали си заслужава да дадем 1500 лева, за да го направим, но ако то ще доведе до спестяване от 80-90 лева, тогава си заслужава да направим това рефинансиране, защото за дългия срок ще сме спестили много по-голяма сума от тези 1500, които ще дадем. Винаги съветвам хората, които не са много сигурни кое е правилното за тях - дали да останат и да предоговорят, или да търсят вариант да рефинансират - да се консултират с финансов експерт или с техен близък, роднина, познат, който е достатъчно финансово грамотен, за да им направи това сравнение. Защото много пъти българите реагираме малко емоционално. Чули сме, че някой е направил нещо и се питаме дали и ние не трябва да го направим, а после се оказва, че не било толкова добре, че не сме преценили добре нещата и всъщност ни е излязло по-скъпо, вместо да спестим.