Инвеститорите се завръщат на пазара на бизнес имоти

Георги Киров, директор „Инвестиционни услуги“, Colliers International

Увеличение на инвестиционните обеми на пазара на бизнес имоти отчита в анализа си за 2014 Colliers International. Очакванията са тази година да станем свидетели на възобновяване на инвеститорския интерес и реализацията на по-мащабни проекти. Наблюденията на компанията показват, че на пазара все още доминират българските компании, но започват да навлизат нови играчи от Гърция, Турция, Казахстан и Китай. През последните 5-6 години има отдръпване на западноевропейските инвеститори, но не е изключено завръщането им през 2015. Предпочитани все още са инвестиции за строеж и спекулация, но се наблюдава навлизане на български инвеститори в покупка и управление на имоти с доход. 

На какво се дължи това съживяване, какви са очакванията занапред, на път ли е да постигне зрялост българският инвестиционен пазар и как се движат нивата на възвращаемост? Вижте какво коментира по тези и други въпроси пред Economy.bg Георги Киров, директор „Инвестиционни услуги“, Colliers International.

Г-н Киров, как се движат инвестициите в бизнес имоти през последните години и какво е състоянието на инвестиционния пазар в момента? 
Моментната снимка показва подобрение, най-вече в обемите, които се осъществяват. През 2014 обемите възлизаха на 234 милиона евро за целия пазар, което е почти двойно повече от обема през 2013. Като цяло през последните три години се вижда, че има възход. Разбира се, още сме далече от нивата от 2007-2008, които бяха моментът на бум. Но категорично може да се заяви, че има подобрение на пазара. 

На какво се дължи това съживяване?
На различни фактори. Първият, най-важен е, че пазарите на ниво транзакции между наемодатели и наематели отчитат подобрение. Ако вземем за пример офисния пазар, през 2009-2010 процентът на празни площи възлизаше на 20-24%, което е прекалено много. В момента те са под 15%. Много площи са усвоени, има възходящ тренд на наемите и активността е доста по-голяма. Специално за офисите, тя е дирижирана от индустрията на аутсорсинг компаниите. Подобен тренд се наблюдава и при моловете. Нови молове излязоха, много от тях пълни - на 75% и повече процента. Съществуващите си запазват запълняемостта. И в сегмента на търговията се вижда много леко покачване на наемните нива, като всичко това са положителни сигнали за инвеститорите и те вече са готови да продължат с инвестициите. 

Може ли да се стигне до недостиг на качествени офис площи предвид активността на аутсорсинг индустрията? Ще продължи ли покачването на наемните нива? 
Откровено казано, този недостиг и към момента е видим. Ако направим структурен анализ на тези 15% незаети площи в София, ще видим, че незаетите първокласни офиси са много малък дял – под 5-6%. Така че качествените офиси са пълни и наемателите, които имат изисквания над средните, е трудно да намерят офиси. Всичко е въпрос на търсене и предлагане. Търсенето, бидейки част от BPO индустрията, си остава такова, което се влияе от разходите. За тези компании заплатите и наемните нива са важни, така че въпреки че има недостиг на площи и тенденция към покачване на наемните нива, не очакваме да има някакви турбулентни ръстове в бъдеще. 

Какъв е профилът на инвеститора в бизнес имоти? Кои компании са по-активни на българския пазар – местни или чуждестранни? 
Като цяло инвеститорите харесват това, че офисният пазар се развива и определено през 2014 имаше транзакции, свързани с офис сгради. Очакваме и през тази година. Техният профил през годините се променя. Ако започнем от годините на бум през 2007 и 2008, в този период доминираха главно институционални фондове от САЩ и Великобритания. Почти 50% от всички обеми тогава бяха направени от тези фондове. След това започна рецесията и от 2009 досега нещо, което нашата статистика отчита, е, че делът на българските инвестиции категорично се покачва. Над половината от инвестициите през 2014 са направени от български компании, което е един положителен тренд. Нещо друго, което забелязахме през годините на рецесия, е, че западните американски и европейски фондове намалиха дейността си, с изключение на 2011, когато например имаше сделки, като продажбата на „Мол София“, купен от Europa Capital.  И като изключим 2011, започна да се появява една нова група инвеститори, които предимно са опортюнистично настроени. Това са инвеститори от Турция, Румъния, Китай, Казахстан, които също покачват обемите. 

Ще продължи ли този интерес от тяхна страна според Вас? 
Да, очакваме да продължи. Ако им харесва пазарът и те са влезли в правилния момент, според мен определено ще продължават да купуват още неща. Те също в някаква форма очакват тази вълна от западни и американски фондове да подновят покупките. Така че нашето очакване е позитивно както за тази група, така и за западноевропейските и американските фондове. 

Много сгради променят профила си, за да задоволят търсенето на пазара. Смятате ли, че тази тенденция ще продължи и кое ще е водещото на пазара на бизнес имоти според Вас – преструктуриране на имоти или стартиране на нови проекти?
През 2014 доминираха проекти, които имаха някакъв момент на преструктуриране и на промяна. Било то замразени в строителство обекти, или такива, които са построени, но имат много малка запълняемост. Така че това бяха голяма част от покупките, които бяха направени. Засега топката е в ръцете на инвеститорите, за да осъществят тези промени. Но ние не очакваме много от тях да са с драстичен завой. Например да имаме много голям дял молове, които да станат болници или офис сгради. В много от случаите има физически и архитектурни ограничения за това. Но под препозициониране ние имаме предвид по много по-различен начин да се отдават под наем, да се коригират грешки, които са правени  от строителите и първоначалните инвеститори. Например корекции по плочи, праване на самите площи по-ефективни. Така че този тренд ще продължи.

А що се касае до нови инвестиции, в кои сегменти на бизнес имотите да очакваме най-голям интерес? 
Вярно е, че все повече се говори, че ще излизат нови строежи. Виждаме всичките фундаменти за това. Ако вземем офисния пазар – има недостиг на офис площи и е нормално да се строи още, за да се задоволи търсенето. От друга страна, банките, които винаги са много голям фактор в индустрията на недвижимите имоти, имат нужда да намират проекти, които са финансово здравословни, за да ги кредитират. Така че с тази увеличаваща се депозитна база в България, самите банки ще имат нужда да финансират печеливши проекти и смятаме, че те също ще са голям фактор. В София очакваме да има нови строежи на офиси и жилища. Молове не очакваме, тъй като  съотношението на търговски площи  към 1 000 души вече е на европейски нива и повечето играчи знаят, че пазарът в много голяма степен има оптимум предлагане и вече е въпрос на позициониране и репозициониране на конкретни обекти. 

Върви ли към зрялост българският инвестиционен пазар? 
Българският инвестиционен пазар е далече от зрялост. Индикатор за това е делът на сделки със сгради, които са с генериращ доход. Например изцяло завършени офис сгради, хотели, молове, които са с наематели, правят печалби и те се продават като бизнес. Процентът на този тип имоти в България все още е значително нисък. Той е около 30%  през 2014. В други държави пазарът не е толкова опортюнистичен, не е толкова базиран на земи, закъсали строежи и т.н. В някаква степен това се е случвало там и по-рано, например в началото на рецесията през 2009 и 2010. Голяма част от сделките в ЦИЕ и Западна Европа са с имоти с доход. Простият пример - кои са играчите в България. В много малка степен те са институционални, например социално-осигурителни и застрахователни дружества. Във всички други зрели общества в Западна Европа, САЩ, общо взето това са основните играчи, които заедно с банките дирижират цели пазари. В България това не е така. Ние тепърва като общество говорим за реформи в тези институции как ще се случва, българинът трябва под някаква форма да се довери на професионалистите, които управляват парите им, за да можем да достигнем дотам. Но в други пазари този сегмент е локомотивът. При нас не е. 

Кой е локомотивът при нас?
Опортюнистични частни пари, семейни пари, от богати семейства, корпорации, които са направили печалби в други индустрии и искат да диверсифицират с някакви инвестиции в недвижимости. Общо взето, това е инвеститорската база в България. Дори ако се вземе за пример южната част на Европа, където има повече безработица и растежът на икономиката е по-слаб, както например Португалия и Испания. В тези икономики дори по време на рецесия основни локомотиви продължаваха да бъдат тези дружества. И те продължаваха да правят положителна възвращаемост за своите инвеститори – за хората, които се осигуряват и които плащат осигуровки. 

В България ще продължава да има сделки с опортюнистични имоти, но през последните три години се вижда, че апетитът към стабилни имоти се повишава. Приятно изненадващо констатираме, че българските инвеститори под някаква форма се научиха и апетитът им се покачи да купуват стабилни имоти, а не само да продават земи и да строят. 

Как се движат нивата на възвращаемост в бизнес имотите през последните години и какви са очакванията занапред? 
Това е още един индикатор за зрелостта на пазара. Обикновено възвращаемост се калкулира на базата на сделки с имоти с доход. И при условие, че за България през 2014 те са по-малката част – около 30%, това значи, че има накъде да се движат тези стойности. В момента възвращаемостта на годишна база е около 9%, като тенденцията е да спада. Т.е. имотите да поскъпват и капиталът, който влиза, да е по-евтин, което ще рече с по-ниски изисквания за възвращаемост.