Инвестициите в недвижими имоти са печеливш избор при сегашните икономически реалности в България и Европейския съюз

Борислав Стоянов, изпълнителен директор "Прайм Пропърти БГ" АДСИЦ

25 юли 2008, 10:15 a+ a- a

Борислав Стоянов управлява първото и едно от най-големите акционерни дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ ) у нас с пазарна капитализация около 30 млн. евро. Сред проектите на дружеството са "Бизнес парк Пловдив", ваканционен комплекс "Корал Резиденс", ваканционно селище "Фарът". Преди да постъпи в "Прайм Пропърти БГ" е национален мениджър логистика в БТК; 14 години (1989 – 2003) живее и работи в Ню Йорк. Първата му работа отвъд океана е като помощник-мениджър в Office of Space Management към Медицинския колеж Jоan and Sanford I.Weill. От 2000 до 2003 г. е мениджър във фирмата и управлява недвижими имоти с обща площ 200 хил. кв.м. Успоредно с това е мениджър на проекти - изграждане на офиси и лаборатории на стойност, достигаща 38 млн.щ.д. Борислав Стоянов започва кариерата си като научен сътрудник по заваръчни технологии в БАН, където създава нови заваръчни технологии и хардуер за контрол на заваръчния процес. Непосредствено преди промените през 1989 г. е инспектор технологичен контрол на заваръчни съединения към "Газстроймонтаж". Магистър е по бизнес администрация от Leonard N. Stern School of Business към New York University в САЩ и лицензиран инженер към щата Ню Йорк. Завършва първото си висше образование в ТУ - Русе, специалност инженер по заваръчни технологии.

Кои са предимствата на АДСИЦ спрямо другите форми на инвестиция в недвижими имоти?
Купувайки акции в АДСИЦ, инвеститорът влага средствата си не в един имот, а в диверсифициран портфейл от активи - ваканционен имот, офис имот, жилищен имот, индустриален имот. За тази цел са необходими значително по-малко средства - ако за покупка на недвижим имот са нужни минимум 60-100 хил. лв., то акции на АДСИЦ могат да се закупят и за 100 лв. като печалбата от тази инвестиция съответства на направеното вложение. Самият процес на инвестиране е доста по-лесен и изисква по-малко време, в сравнение с търсенето на подходящ имот. Инвестицията в този тип дружества гарантира постоянен източник на доходи, тъй като по закон те са длъжни да разпределят като дивиденти 90% от реализираната печалба на акционерите си. Друго предимство е, че парите могат да се изтеглят по всяко време. Въпреки положителните страни обаче, този тип инвестиция все още е малко популярен у нас. С времето по-малкият риск на вложенията, както и доходността на тези дружества, която е над средната за пазара, ще увеличи броя на индивидуалните инвеститори в АДСИЦ.

А спрямо другите форми на инвестиция на средства?
Инвестициите в АДСИЦ се утвърдиха като убежище при спадащ фондов пазар. Дори и в моментите на спад на индекса BGREIT, който дава известна оценка на инвестициите в недвижими имоти, този спад е значително по-малък от другите индекси, следящи публични компании, търгувани на БФБ. Това е една от причините много инвеститори на борсата да използват акциите на АДСИЦ за диверсифициране на портфейла си. Недвижимият имот съществува реално и не може да се обезцени лесно за разлика от акциите на компания, която произвежда продукт например. Там може да се появи силна конкуренция, да има лош мениджмънт или липса на достатъчно капитали за развитие, докато пазарът на имоти е много по-устойчив. Инвестицията в невижими имоти е особено благоприятна и при наличие на малка инфлация в икономиката. Въпреки че данните на НСИ за инфлация не са добри за инвеститорите в банкови депозити, инвеститорите в недвижими имоти ще имат много по-добра възвращаемост. При сегашните икономически реалности в България и ЕС инвестициите в недвижими имоти са печеливш избор.

Този тип дружества са най-големите собственици на недвижими имоти в цял свят. Какво ще е бъдещето им в България?
Ако направим сравнение с другите страни, в които има такива дружества, стигаме до извода, че у нас АДСИЦ се развиват изключително успешно. Особеност на повечето български АДСИЦ, както и на почти всички публични компании в България, е малкият процент на акциите им, които се търгуват свободно на БФБ. Това се дължи на факта, че повечето големи акционери са крупни институционални инвестиционни компании, които имат дългосрочни инвестиционни планове. Почти всички АДСИЦ се занимават основно със строителство, което е разбираемо на този етап от развитието на сектора в България. С узряването на пазара все по-голяма част от портфолиото на АДСИЦ ще включва експлоатация и управление на съществуващи сгради. Очаква се добро развитие на сектора, което се дължи на едно основно предимство, а именно, че пазарът на недвижими имоти у нас започва от много ниска база. Освен в сектора на жилищните имоти, във всички други сектори до преди няколко години съвременни площи почти не съществуваха.

Каква е инвестиционната стратегия и модел на вашето дружество?
Ангажираме се с даден проект до цялостното му завършване. По този начин се осигурява по-голяма доходност за акционерите. Преди да стартираме проект, осигуряваме финансиране като не разчитаме на предварителни продажби. През 2007 г. създадохме собствено обслужващо дружество. По този начин фондът се концентрира основно върху различните етапи на инвестиционния процес - набирането на средства и инвестирането им. Останалите елементи от процеса са предмет на дейност на обслужващото дружество, както и на други подизпълнители. Освен чрез привличане на нов капитал на борсата, имаме програма за банково финансиране на всички обекти. Част от стратегията на дружеството е да разглежда проекти, които носят възвръщаемост не по-малка от 20%.

Петър Сяров, директор "Връзки с инвеститорите и правни въпроси" в "Прайм Пропърти БГ" АДСИЦ

Петър Сяров е експерт в сферата на вещното, търговското и административното право, както и в областта на правната регламентация на финансови инструменти. Преди да постъпи в Прайм Пропърти БГ, е заемал експертни и ръководни длъжности в "Енерджи Партнърс" АД, бил е юрисконсулт в "Зет Пропъртис" АД и директор за връзки с инвеститорите в "Зет Пропъртис Инвестмънт Фонд" АДСИЦ и др. Работил е като юрисконсулт в областта на строителството, енергетиката и финансите към различни търговски дружества и Министерство на финансите от 1997 год. Бил е вписан и като адвокат към Софийска адвокатска колегия. Петър Сяров е магистър по право от СУ "Св. Климент Охридски". Има следдипломна квалификация по международни икономически отношения в "Университет Констанц", Германия. Владее английски и немски език.

Инвестирате в трети бизнес парк у нас. Какъв е потенциалът за изграждане на подобни комплекси в страната?
В България има потенциал за изграждане на бизнес паркове. София продължава да отчита голямо търсене на офис и търговски площи от клас А, а в повечето големи градове у нас почти липсват такъв тип имоти. Основна предпоставка за развитието на пазара на бизнес паркове е навлизането на международни компании, които са привлечени от българската икономика, по-ниските данъци и все още евтината работна ръка. Наблюдава се и тенденция за преместване на много от вече стъпилите на нашия пазар чужди фирми, които проявяват интерес към по-висок клас офиси. Не е маловажен и фактът, че развитието на българския бизнес доведе до промяна в критериите на фирмите за работна среда. Отчита се засилване на техния интерес към търсене на стратегическо местоположение и повишаване на изискванията за качеството на сградите, за по-съвременни и луксозни бизнес пространства. Проекти от типа на бизнес парковете осигуряват именно такъв висок клас бизнес площи, те са предпочитани от фирмите и по друга причина - концентрацията на различни бизнеси, което води до по-лесна комуникация, създаване на партньорства, по-добри условия за привличане на потенциални клиенти. За малките фирми пък бизнес парковете са възможност да разположат офисите си на едно място с големи компании. По наши наблюдения всеки средно голям град в България би могъл да има поне по един бизнес парк.
Заради благоприятните условия в България, очакваме бизнес парковете да носят по-висока доходност в сравнение с т.нар. офис проекти.

Кризата на капиталовия пазар принуди и фондовете да се ориентират към алтернативни канали за финансиране като банковите кредити, които обаче също поскъпват. Доведе ли това до определени негативи за вашата дейност?
Използването на заемен капитал позволява предприемането на по-мащабни проекти от АДСИЦ. То е един допълнителен инструмент при инвестиране в недвижими имоти, към който мениджментът на компанията може да се обърне, когатo на пазара има повишено търсене на недвижими имоти, както е в момента в България. Ползването на банков капитал не е без риск. При неочаквано забавяне на икономиката и затруднения за реализиране на проекти, финансирани с банков капитал, биха се създали трудности за погасяване на задълженията на дружествата. Оскъпяване на заемния капитал поради вътрешни или външни причини би се отразило негативно на плановете на инвеститорите.

При ценови спад на пазара на недвижими имоти АДСИЦ могат ли да запазят позициите си?
Именно това е предимството на инвестицията в АДСИЦ пред варианта за закупуване на имот. В портфейла на едно дружество има различни типове имоти. Много трудно би могло да се получи срив на цените при всички. Освен това се наблюдава нормализиране на цените на имотите. Това се случи плавно и без сътресения, което показва, че пазарът на недвижими имоти в България като цяло успя да избегне ценовия балон. Сравнително ниският темп на растеж на цените на имотите у нас, въпреки че в глобален мащаб може да се отчете като висок, би могъл да бъде поддържан в дългосрочен план поради спецификите на българската икономика – старт от ниска база, голяма нужда от модерни недвижими имоти и т.н.

Тодор Стоянов, Втори изпълнителен директор в "Прайм Пропърти БГ" АДСИЦ

Тодор Стоянов е експерт в сферата на корпоративните финанси. Има дългогодишен опит в областта на оценяването на инвестиционни проекти, бизнес планиране и бюджетиране, финансов контрол и управление на парични потоци. Преди да постъпи в "Прайм Пропърти БГ" той е заемал ръководна длъжност като главен финансист в "Металснаб Холдинг" АД. Работил е като независим експерт и ръководител на оценителски екипи в областта на бизнес оценяването към Българската Агенция по приватизация. От 1993 г. досега е оценявал повече от 20 компании, сред които Световния търговски център в София, Главболгарстрой АД, Изома ООД, Русе, Елмот АД, Велико Търново и др. Бил е независим експерт в Сигма Кепитъл България. Работил е в областта на бизнес-планирането, инвестиционното кредитиране и управлението на паричните потоци в малки и средни предприятия по проекти на Програма ФАР. Тодор Стоянов е магистър по икономика от УНСС София. Има следдипломна квалификация по мениджмънт и икономика на индустрията. Повече от десет години е бил преподавател и научен сътрудник в УНСС в областта на организацията и управлението на производствени и териториални системи. Владее английски и руски език.

Корекциите на борсата как влияят върху акциите на тези дружества?
В сравнение с другите индекси индексът, отразяващ цените на акции на АДСИЦ, има значително по-малко намаление, отзвук от затрудненията, породени от кредитните проблеми в САЩ, както и отдръпването на някои чужди инвеститори поради по-малката ликвидност на БФБ. Напоследък многократно беше споменавано предположението, че има "балон" на цените на недвижими имоти в България. Според нашите наблюдения обаче, ако е имало такова нещо, то е било в цените на акциите на борсата. Потвърждение на това е, че някои от главните индекси паднаха през последните месеци с повече от 50-60%. При устойчиво растяща икономика причина за такъв спад обикновено е необосновано нарастване на цените. Ако това се сравни с подобни явления като спукването на балона на акциите в САЩ през 2002г., не бива да се очаква скоро цените на акциите да тръгнат отново нагоре. Най-вероятно ще има период от година – две, дори повече, в който ще има слабо движение на цените на компаниите, листвани на БФБ. Акциите на АДСИЦ в момента обаче са подценени – почти всички дружества се търгуват на по-ниски цени от стойността на активите им. Това ги прави много привлекателни за инвеститорите.