За какво трябва да внимаваме при работа с брокери на недвижими имоти?

Измами със задържане на депозити, злоупотреба с ексклузивни права и мнимо представителство са сред основните неща, по отношение на които хората трябва да са по-бдителни. Това посъветваха членовете на Управителния съвет на Национално сдружение „Недвижими имоти“ по време на пресконференция на браншовата организация.

Злоупотреба с ексклузивни права
Една от порочните практики на пазара за имоти е след сключване на договор, предоставящ ексклузивни права, останалите агенции да бъдат лишени от достъп до имота. Така се изкривява идеята на ексклузивните права, а именно - имотът да бъде предложен на множеството агенции, а точката на свързване да бъде една професионално работеща компания. „Продавачът е подведен в това отношение“, коментира Добромир Ганев, зам.-председател на УС на НСНИ. „Затова аз препоръчвам да се вписва специална клауза, която да задължи компанията“, посочи той. Ганев разкри плановете на НСНИ да направи наличието на такава клауза в договорите задължително изискване към членовете на браншовата организация. Сериозно внимание към договорите, които подписваме, трябва да обръщаме и според Александър Бочев член на УС на НСНИ. По думите му добрият договор гарантира правата на потребителите и им дава възможност да изискат от своя брокер да им представи план как имотът ще бъде маркетиран. „Идеята е брокерът, който е получил изключителни права, да достигне до максимален брой потенциални купувачи за дадения тип имот“, подчерта експертът.

Фалшиви обяви
По думите на Добромир Ганев за потребителите е трудно да разпознаят фалшивите оферти на пазара, тъй като за целта са необходими доста опит и усет за съотношението цена-характеристики. Според него най-печелившият подход за хората е да си избират брокер така, както си избират адвокат – някой, на когото могат да се доверят и с когото изграждат дълготрайни бизнес отношения. Все пак фалшивите обяви имат някои общи белези, коментира Ирена Перфанова, председател на УС на НСНИ. „Публикуването от малка компания на изключително голям обем от оферти дава едно съмнение за съществуването на много нереални оферти“, сподели тя. „ Един много характерен белег за тези обяви е да бъде записано отдолу „само за частни лица“, посочи Перфанова. Индикации за некоректна обява са още повтарянето на едни и същи снимки в различни оферти и несъответстващ на предоставените снимки етаж.

Обява само за частни лица
Друга практика, на която от УС на НСНИ обърнаха сериозно внимание, е изписването в края на обявата за недвижим имот, че е адресирана само към частни лица. „Всяка такава обява има единствено и само за цел удовлетворяване на интересите на посредника, а не на клиента“, коментира Перфанова. „Над 60% от пазара е в ръцете на агенциите за недвижими имоти. Това означава, че ако ние сложим в обявата „само за частни лица“, режем възможността офертата да достигне до още 60% или повече от потребителите на пазара. За нас това не е добра практика. Изключвам случаите, когато става въпрос за много евтини наеми, в които комисонното възнаграждение е много малко и ако става въпрос за 50% от месечния наем, не е посилно на агенцията да покрие разхода за реализирането на сделка“, добави тя.  „Продавайки един имот, обявявайки го в някой сайт, за мен лично означава, че продавачът вече ме е наел да продам неговия имот. Означава в повечето случаи, че аз съм се договорил с него да получа комисионно възнаграждение от него. Обявяването на имота „само за частни лица“ означава само и единствено, че аз искам да получа комисона и от двете страни“, коментира Александър Бочев.

Мними брокери
Проблемна е и ситуацията, в която брокер предлага даден имот, без това да му е възложено от собственика. Най-често се касае за собственик, който сам е пуснал обява за жилището си. В този случай комисионата на посредника не е гарантирана от страна на продавача и той очаква да я получи от купувача. „Говорим за лоша практика – продаваме имоти, които не са възложени изрично на посредника от собственика да бъдат продавани от него“, подчерта Перфанова. „Чий интерес смятате, че ще защитавам по-усърдно? Дали на този, който ми плаща или на този, който ужким ме е наел, без да ми плаща за моята услуга? Естествено, че бих защитавал интереса на този, който ми плаща“, коментира Александър Бочев. „Двете страни, нали разбирате, че имат абсолютно различни виждания по въпроса за сделката. Единият иска да реализира максимално висока допустима цена, другият иска да реализира максимално ниска цена“, добави той.

Измами
Не липсват случаи, в които някои, представящи се за брокери на недвижими имоти, лица задържат за себе си дадените им като депозит пари, без никога да са имали намерение да предоставят какъвто и да е имот насреща. „Имаше няколко случая, в които се вземат депозити с цел не просто да се отстрани имотът от пазара  и да се преговаря за него, а тези пари да не се върнат, без да се даде някакъв имот. Имаше такъв случай – ситуация, в която млади хора, доверчиви, избират брокер. Брокерът получава някакъв депозит за имот, в който живее мениджърът на компанията. Нямат никакво намерение да го дават под наем, нито да върнат взетите пари“, припомни Добромир Ганев. „Не са получили никаква разписка. Лошото е, че не са изискали такава разписка“, допълни той.