Проучване: Има предпоставки офис пазарът в София тази година да се доближи до силните резултати през 2021

сн: Economy.bg

Значителен ръст на търсенето на офис площи през второто тримесечие на годината. Новонаетите площи са 51,800 кв.м, което е почти два пъти по-висок обем в сравнение с първото тримесечие на годината (Q1 - 28,000 кв. м). Нетното усвояване бележи значителен ръст в сравнение с предишното тримесечие - 21,880 кв. м. (едва 3,000 кв. м. през Q1). Това отчита Avalant, която консултира първата компания еднорог в България – Payhawk (3000 кв.м. в Полиграфия Офис Център).

Приблизително 27,000 кв.м получиха разрешение за ползване през Q2 2022, като до края на календарната година се очаква да бъдат построени още 72,700 кв. м., а 26% от тях са вече отдадени под наем. 

Ръст в обема на стартирали строителни проекти в сравнение с последните няколко тримесечия, отбелязва още компанията. Според данните й обемът на офис сгради в процес на строителство се увеличи с 33,000 кв. м.

ПРЕДЛАГАНЕ
През второто тримесечие на 2022 приблизително 27,000 кв. м. офис площи бяха въведени в експлоатация, а около 33,000 кв. м. стартираха активно строителство (след няколко тримесечия на затишие от гледна точка на новостартирали проекти). По този начин обемът на отдаваемите офис площи в столицата достигна 2.08 млн. кв. м. Очакват се още приблизително 17,000 кв. м. да започнат строителство в рамките на годината. Този обем може да се окаже и по-висок, тъй като е възможно няколко проекта в по-напреднал етап на планиране също да стартират строителство в последното тримесечие на годината.

СТРОИТЕЛНА АКТИВНОСТ
През оставащите две тримесечия от 2022 г. приблизително 72,600 кв.м модерни офис площи се очаква да получат разрешение за ползване. Около 26% от тях са вече отдадени под наем, докато 22% са площи за собствено ползване. Общата строителна активност в София към момента е 250,480 кв. м. (в сравнение с 221,700 кв. м през Q1 2022). 101,200 кв.м се очаква да бъдат завършени през 2023 г. (7% от които са вече отдадени под наем) и приблизително 29,000 кв.м през 2024 г. (няма все още отдадени под наем).

ТЪРСЕНЕ
След сравнително по-ниския обем новонаети площи през първото тримесечие на годината (28,000 кв. м.), Q2 бележи значителен ръст – приблизително 52,000 кв.м бяха отдадени под наем (*статистиката не включва преподписвания/подновявания на договори за наем).

За първото полугодие най-висок обем новонаети площи беше отчетен в районите Цариградско Шосе (28%), Хладилника (21%) и Бизнес Парк София (16%).

Нетното усвояване на офис площи за тримесечието достигна 21,880 кв. м. – резултат от реалната релокация на компаниите, които подписаха договори за наем в края на миналата година. Средният размер на сделките за второто тримесечие е около 900 кв. м. брутна отдаваема площ.

ПРОГНОЗА
Първата половина на 2022 г. (H1) даде допълнителни поводи за оптимизъм с оглед на високия обем новонаети площи за въпросния период – 79,600 кв. м. (продължение на положителните данни от H2 2021 г, в които обемът достигна 78,000 кв. м.) Едно от потенциалните предизвикателства пред офис наемателите е фактът, че в голяма част от предпочитаните бизнес райони процентът свободни площи продължава да намалява, което логично може да доведе до увеличена конкуренция между наемателите в тези конкретни части на града.

От друга страна, от гледна точка на наемодателите в тези райони това е положително развитие, което може да им позволи да постигнат по-високи наемни условия.

С оглед на значителния обем изтичащи договори за наем в рамките на 2022 г. и наблюдавания увеличен интерес от новонавлизащи компании в страната, пазарът разполага с нужните предпоставки за постигане на обем новонаети площи доближаващ се до силните резултати през 2021 (143,600 кв.м.)

ФИЗИЧЕСКИ СВОБОДНИ И АКТИВНО ПРЕДЛАГАНИ ПЛОЩИ
Обемът на физически свободните площи в София остава непроменен спрямо предходното тримесечие - 20.11% или 418,600 кв.м. Делът на физически свободните офис площи клас А е 21.94% (леко увеличение спрямо предишното тримесечие), докато при клас Б той достигна 17.27% (спад в сравнение с Q1).

Обемът на активно предлагани площи на пазара отбеляза леко увеличение през последното тримесечие и възлиза на 540,133 кв. м. (спрямо 522,397 кв.м през Q1).

НАЕМНИ НИВА
Наблюдаваното плавно увеличение на наемните нива в клас А сегмента в райони с по-нисък дял свободни площи като Централен Район, Широк Център, Изток и Хладилника продължи да бъде наблюдавано и през второто тримесечие на 2022 г. Понастоящем, офертните наемни нива в клас А сегмента са между 11.50 и 15.00 евро на кв. м, като се наблюдават изключения и в двете посоки на този диапазон.

В клас В сегмента те остават в диапазона 9.00-12.50 евро на кв. м. в Централен Бизнес Район и постепенно намаляват, достигайки 6.00-11.00 евро на кв. м. в останалите райони. Разликата между постижими и офертни нива, която през 2020 г. и първата половина на 2021 г. постепенно се увеличаваше, през последните две тримесечия се запази непроменена. В конкретни райони с нисък процент свободни площи и висок интерес от наематели се очаква тази разлика да се свие.