Кои са най-важните въпроси на пазара на недвижимите имоти у нас, кои са основните тенденции и какво да очакваме от юбилейната конференция на НСНИ в Пловдив, разказва Александър Бочев, председател на НСНИ и управител на RealNet
Александър Бочев, председател на НСНИ и управител на RealNet (Снимка: Economy.bg)
На 1 ноември предстои 10-ата юбилейна конференция на Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ), която ще се проведе в Пловдив. Какво да очакваме на конференцията, за кого е предназначена и за кого ще е полезна, кои са основните тенденции на пазара на недвижими имоти у нас, с какво се характеризира той, кои са най-наболелите проблеми в бранша и какво да очакваме в следващата година, коментирахме с Александър Бочев, председател на НСНИ и управител на RealNet.
Какво ще предложи десетата конференция на НСНИ?
Постарали сме се на десетата по ред юбилейна конференция, която провеждаме, да изненадаме както нашите потребители, така и колегите с доста интересни теми и разбира се, малко забавления – галавечер накрая. Но темите ще бъдат интересни с оглед на това, че ще бъде коментирано с водещи специалисти както в сферата на недвижимите имоти и в банковото дело, кредитни посредници, макроикономисти, всичко, което очакваме да се случи през 2025 година с имотния пазар, с кредитирането, докъде ще доведат последните изменения в ограниченията на кредитирането от БНБ. Доста теми, които касаят може би всички в България, защото, общо взето, всички са заинтересовани от пазара на недвижими имоти, било то като купувачи, продавачи, наематели, наемодатели. Така че мисля, че ще бъде доста интересно.
За кого е предназначена тя?
Конференцията е предназначена както за специалисти в недвижимите имоти, кредитни посредници, банкери, въобще всички, които са свързани по някакъв начин с недвижимите имоти, строители, проектанти, архитекти, нотариуси, всички, които искат да си сверят часовника и биха могли да получат полезна информация на тази конференция, биха могли да присъстват. Ще има и щандове, където могат да получат допълнителна информация. Разбира се, тази конференция ще е полезна и за потребителите на нашите услуги – купувачите, продавачите въобще всички участници на пазара на недвижими имоти, защото смятам, че правилният избор винаги е информираният избор. Биха могли да се информират какво очакваме в бъдеще от имотите, ще има ли неочаквани неща, дали пък всичко, което ще се случи през следващата и по-следващата година е очаквано и вече се знае какво ще се случи? Какво предстои, ако влезем в еврозоната? Какво ще се случи, ако не влезем в еврозоната? Въобще на доста въпроси ще се опитаме да дадем отговори.
Защо се спряхте на Пловдив?
Спряхме се на Пловдив, защото Националното сдружение Недвижими имоти е представено в 12 регионални структури. Една от най-големите ни структури е в Пловдив, разбира се. Така че се насочихме този път натам, първо, защото е една от най-големите ни регионални структури, и второ, защото е почти в центъра на България и би било удобно на всички участници. И разбира се, защото в един от панелите ще дискутираме и какво предстои като развитие в сферата на недвижимите имоти и за самия Пловдив като един много стар град с много история, но и доста добре развиващ се в съвременността град, където има доста интересни проекти в сферата на недвижимите имоти.
Кои са най-важните въпроси по отношение на бранша в момента?
Най-важният въпрос пред бранша според мен, и то не само в момента, ами стои от години наред, надявам се да не стои години напред, е регламентирането на бранша чрез Закон за посредническата дейност при сделките с недвижими имоти. В Националното сдружение Недвижими имоти имаме подготвен такъв законопроект, който се опитахме да входираме в Народното събрание за разглеждане. Успяхме в две народни събрания. За наше най-голямо нещастие, последните вече 7 поредни предсрочни парламентарни избори не стигат доникъде, знаете, и не успяхме да разгледаме този закон.
Кои са основните тенденции на пазара на недвижими имоти в момента и как очаквате да се развият?
Основната тенденция от може би две или три години насам е сравнително спокоен пазар без големи изненади на него. Надявам се да остане такъв и през следващите една или две години да не претърпим някакви сериозни пикове или спадове. Знаете, през последните няколко години пазарът расте и като брой сделки, и като цени на недвижимите имоти, което според мен е съвсем нормално при създалата се обстановка с много ниски лихвени проценти при кредитирането, ниски лихвени проценти при депозитите, доста нисък процент на безработица в България, която дава допълнително сигурност на купувачите да инвестират в недвижими имоти и да обслужват кредитите си, които са дългогодишни. Така че тази тенденция най-вероятно ще се запази и през следващата година. Аз пак казвам, надявам се да имаме стабилен пазар, да нямаме сътресения.
Но в последните 2 – 3 години цените на някои имоти в София се увеличиха двойно.
Трябва да отчетем няколко много важни фактора. Първо, имахме много сериозни инфлационни процеси в последните няколко години, които, за щастие. успяхме да овладеем, и то не само в България, а в цяла Европа даже ние бяхме малко като остров на надеждата с доста по-ниски нива, отколкото редица европейски държави. Второто, което трябва да имаме предвид, че ние, поначало развивайки един свободен пазар на недвижими имоти, тръгнахме от много ниски нива в сравнение със Западна Европа, всички бивши страни от Източния блок. Също така трябва да имаме предвид, че към настоящия момент София, Варна, Бургас, Пловдив са след стотното място на големите градове в Европа като цени на недвижимите имоти. Има цени в Швейцария, в Англия, в Германия с над 20 000 евро на квадратен метър, масово с над 10 000 евро на квадратен метър. Дори почти всички бивши социалистически страни ни изпреварват като цени на недвижимите имоти. Имам предвид че в Чехия и Словения, дори в Белград цените на квадратен метър са по-високи, отколкото в София. Така че това е предпоставка, че ние имаме да гоним. Не непременно, че трябва да ги стигнем. Другото, което също е много важно, е, че повишаването на доходите на българите през последните няколко години, за които вие имате предвид, изпреварва повишаването на цените на имотите. Така че повишавайки се целия стандарт на живот в България, няма как и на недвижимите имоти да не растат цените, след като има и такова търсене.
Отразява ли се и как намалението на лихвените проценти на големи световни банки на пазара на недвижими имоти у нас?
Тук, в България, бих казал, че ние отново сме някакво изключение от европейската практика за добро или лошо. В момента цените на кредитите и цените по депозитите са едни от най-ниските в Европа. Да не казвам, че и най-ниските, което, разбира се, стимулира пазара на недвижими имоти, понеже средните нива в момента са около 2,5 – 2,7 при кредитирането, което наистина е сериозен стимул за купувачите да теглят ипотечни кредити и да купуват имоти, защото и доходността от недвижимите имоти е доста добра – около 3,5 – 4% на годишна база. А и другото, което е много важно, че това, което си говорихме, че цените са се повишили в последните няколко години, беше допълнителен мотив и за хора, които купуват с цел препродажба, и след една, две или три години, когато сградата бъде построена, да препродават тези имоти. Така че, да, отразяват се решенията на Европейската централна банка, но като че ли ние отново правим някакво изключение в сравнение с другите европейски страни, поддържайки все още тези ниски лихвени нива.
Какви са наблюденията Ви върху пазара на офис сгради?
От това, което виждам, когато следя пазара, вече има доста сгради, които изживяха своя морален живот като офис сгради, и сме свидетели на подмяна на такива в бизнес парковете. Разрушават се по-старите сгради и се строят нови модерни сгради, за които има значително търсене. Но като че ли този сегмент и сегментът въобще на търговските имоти изостава като повишаване на цените от жилищния пазар. Основното покачване на цените е при жилищния пазар поне според мен, наблюдавайки и двата сегмента и работейки най-вече в жилищния пазар на недвижимите имоти.
Как очаквате да се движат цените на имотите в следващите 6 месеца до 1 година?
Последната прогноза, която не се сбъдна, беше през 2019 година. Знаете, през 2020 дойде, за съжаление, ковид кризата и почти целият бранш тогава очакваше цените да почнат да падат. Те пък, както си говорихме преди малко, започнаха да растат през 2020 – 21 – 22 г., имахме рекорди при покачването и на броя на сделките, и при цените на имотите. Аз лично очаквам през следващата една година да имаме много плавно покачване на цените в рамките на около 10 до 12 – 13%. Да се запазят нивата на броя продажби на имоти. Наблюдава се статистика, че през миналата година, разглеждаме до третото тримесечие, защото имаме статистика до третото на 24-та, броят продажби в България е абсолютно идентичен спрямо 2023 година. Така че аз очаквам, че това ниво ще се запази през 2025 г., но отново ще имаме леко покачване на цените на имотите.
Наблюдава ли се бум на строителството в София?
Това се наблюдава не от днес и от вчера. В София и в по-големите градове на страната очевидно има интерес към покупката на недвижими имоти. Именно заради това в момента има толкова много сгради, които са в строеж и предстои да бъдат построени. Но тук трябва да имаме предвид, че цялата демографска криза в България е насочена по-скоро към големите градове. В момента се обезлюдяват селата и малките населени места. Там, където няма препитание, няма работа, хората нямат доходи и съответно всичкото това нещо е насочено към миграция към големите градове. И именно заради това в големите градове в момента има и толкова засилено строителство. Но също така е много важно да отбележим, че в момента, ако искате да купите нов имот с разрешение за ползване – току-що завършена сграда с добро изложение, добър етаж, добра гледка и въобще каквото друго се сетите, вие много трудно може да го направите, защото дори и с този бум на строителството строителите успяват да разпродадат своята продукция още до завършването на сградата в груб строеж. Така че, докато има такова търсене, съответно и предлагането ще се опитва да го догонва и да задоволява нуждите на гражданите.
Какъв съвет бихте дали на участниците в сделки с недвижими имоти?
Да се обръщат към специалисти, каквито им трябват било брокери, било адвокати, било кредитни посредници, архитекти, строители, конструктори и всякакви други, каквито им трябват. Да не предприемат самостоятелни действия, защото понякога това може да бъде не само загуба на време, ами и загуба на средства, да не казвам и по-лоши неща. Другото, което бих ги посъветвал в момента, въпреки че трудно може да се избере имот, който да е готов, да подбират внимателно, да не прибързват.
Имайки предвид, че много от хората искат да купят днес и сега им трябва, все пак това не е покупка, която се прави всяка година или всеки ден, или всеки месец. Това за много хора е покупката на живота – на техния дом. Така че нека да избират, да преценяват внимателно плюсовете и минусите. И пак казвам – да се обръщат към специалист, когато това е необходимо.
