Как COVID-19 се отразява на търговските отношения и договорите за наем?

Как извънредното положение в България и пандемията от COVID-19 се отразява върху договорите за наем в сферата на търговията, която беше една от първите засегнати от новите регулации? Адвокат Димитър Влаевски от адвокатска кантора Schoenherr разяснява правната съдба на договорите за наем.

Пандемията, причинена от коронавирус, вече е факт. Към днешна дата голяма част от икономиката на Европа е блокирана, като нови и нови държави от останалата част на света въвеждат същите строги мерки за ограничаване на движението на хора и услуги. България вече повече от една седмица е в извънредно положение и това дава своето отрицателно отражение върху икономическите отношения, а съвсем скоро и върху правните такива.

Според първите оценки на водещи германски икономисти кризата, която ще причини пандемията, ще бъде с размери, непознати досега в най-новата ни история. Тези мрачни прогнози идват, независимо че повечето от нас са преки свидетели на тежката финансова криза от преди десетилетие, други - на икономическата криза, последвала рухването на комунистическите режими в Източна Европа, а малцина и на последствията от Втората световна война.

С първите случаи на коронавирус у нас се появиха и първите правни анализи за това, как ще въздейства пандемията върху търговските отношения. Повечето от тези анализи се базират на оскъдната българска правна теория и съдебна практика във връзка с прилагането на института на непреодолимата сила, въведен в Търговския закон (ТЗ) през 1996 г. И доколкото тази теория и практика е създадена през последните две десетилетия от юристи и съдии, които не са се сблъсквали с криза с днешните мащаби, е хубаво да се погледне и малко по-назад във времето. През периода между двете световни войни България и светът също са преживели бурни години на епидемии и икономически кризи, които са довели до въвеждането и на някои нови или позабравени правни институти. В тази връзка никога не е лошо да се поучим от опита на това поколение български юристи и съдии, което не само е оцеляло в тези трудни времена, но някои, сред които на челно място е името на проф. Любен Диков, са оставили и трайна следа в българската и европейската правна теория по вълнуващите ни днес въпроси.

Тук ще се спрем на ефекта от извънредното положение и пандемията върху договорите за наем, тъй като на първо място именно в тази сфера и разбира се, при трудовите взаимоотношения, възникнаха най-много въпроси. Преди всичко при изследването на всяко едно правоотношение е важно да се прави ясна разлика между две различни събития, които независимо, че са пряко свързани, могат да имат различно въздействие върху договорните отношения. Едното от тях е пандемията, която засяга цялата световна икономика, а другото - извънредното положение и мерките, които предприе българското правителство до този момент. Друго важно уточнение е, че долните разсъждения са по-скоро общи, като е много възможно благоразумните страни да са уговорили в договорите си изрично кой носи риска от такива извънредни обстоятелства.

Мерките, обявени със заповедта на министъра на здравеопазването от 13.03.2020 г. ("Заповедта") във връзка с обявеното извънредно положение, засегнаха най-пряко и тежко ресторантьорския бизнес и обектите в големите търговски центрове. Комбинацията от пандемията и стремежа на властите да ограничават свободното движение на хора съвсем естествено предизвика неблагоприятен ефект и върху повечето от останалите търговци.

В тази връзка може да разделим условно и най-общо засегнатите търговци на 3 отделни групи: наемодатели и наематели на ресторанти, търговски центрове и обекти извън тези центрове. С оглед темповете на разпространение на коронавируса не е изключено този кръг да се разшири и да обхване собствениците и наемателите на офис сгради и индустриални помещения.

Ресторантьорският бизнес бе един от първите, който бе засегнат най-тежко от разпространението на коронавируса и Заповедта. В публичното пространство се появиха противоречиви правни становища, което е и нормално не само в условията на такива извънредни и сравнително непознати обстоятелства, относно това кой носи риска, т.е. дали наемателят може да спре да плаща наема, или е длъжен да го прави с оглед законовото правило, че липсата на пари не е освобождаващо длъжника в случая обстоятелство (чл. 81, ал. 2 от ЗЗД).

Първият въпрос е дали сама по себе си Заповедта представлява непреодолима сила (форсмажорно обстоятелство). Българският закон (чл. 306 от ТЗ) определя непреодолимата сила като "непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора". Безспорно е, че акт на държавен орган може да действа като непреодолима сила. Трудният въпрос обаче е Заповедта в този конкретен случай непреодолима сила ли е и ако да, то кой носи в този случай риска – наемодателят или наемателят, може ли да се прекрати един такъв договор, от кого и кога, доколкото това не е уговорено изрично в самия договор.

В тази връзка българските съдилища преди 1944 г. имат интересни решения, изпълнени с обстойни мотиви, които за всеки конкретен случай съвсем естествено възприемат различни решения. Така например интересен е казус от навечерието на Втората световна война, при който наемателят на мелница отказва да плаща дължимия наем и иска разваляне на договора за наем на мелница с оглед затрудняване на този тип дейност вследствие на установяването на държавен монопол върху нея, т.е. подобно на днес държавата забранява определен вид търговска дейност в интерес на обществото.

Доколкото непреодолимата сила е една възможност за отклонение от основния принцип на правото, че договорите трябва да се изпълняват, тези решения са подложени на обстоен коментар в тогавашната правна литература. Още по-любопитното е, че тогавашните юристи са обърнали вниманието и на правилото, че парите не погиват, залегнало в чл. 81, ал. 2 ЗЗД, споменат по-горе, независимо че е нямало подобна изрична разпоредба в тогавашното ни законодателство. Тъй като е съвсем естествено в бъдеще да възникнат правни и съдебни спорове относно дължимостта на наема при този тип отношения, то е препоръчително да се поучим от опита на предходните поколения, живели в не по-малко интересни времена.

Този опит безспорно е приложим и по отношение на наемните договори в търговските центрове, независимо че по онова време те са били екзотична рядкост. Все пак да не забравяме, че Капалъчаршъ, един от най-големите такива центрове в света и до днес, е построен още през далечния 15-ти век. И доколкото е възможно страните по тези наемни правоотношения, които обикновено са по-предпазливи, да са уговорили правила по повод такива извънредни ситуации, то при тяхната липса горните разсъждения ще важат в пълна сила.

На последно място като че ли изглежда най-лесен въпросът относно търговските обекти извън големите центрове, които все още не са пряко засегнати от Заповедта, т.е. не са принудително затворени. Тук обаче идва още веднъж важното разграничение между последствията между пандемията и извънредното положение у нас, което дава различни механизми за защита на страните по тези наемни правоотношения. Тяхното развитие обаче до голяма степен ще зависи от развитието на кризата в краткосрочен и дългосрочен план и възможността за прилагането и на друг деликатен институт на правото – стопанската непоносимост. Това друго важно отклонение от принципа, че договорите трябва да се спазват, може да се окаже приложимо и за предходните две групи наемни отношения, но с оглед важността и обема си ще бъде предмет на следващ коментар.

Изложеното по-горе показва, че всяка от засегнатите страни разполага с различни средства за защита, които в голяма степен зависят и от конкретния договор и казус. Благоразумните наематели трябва да подходят внимателно преди позоваването на непреодолима сила и спиране на плащанията, като безспорно най-добрият вариант на този все още ранен етап от кризата остават преговорите между страните.