Как се промени пазарът на имоти за 30 години?

Снимка: Economy.bg

Националното сдружение Недвижими имоти (НСНИ) чества своята 30-годишнина в края на юни. По този повод председателят на НСНИ Добромир Ганев разказва как се е променил секторът за 3 десетилетия, какви са основните цели на сдружението, изпълнени ли са и какво още има да се свърши по отношение пазара на недвижими имоти в България.

Какви бяха имотите преди 30 години?
Имотите преди 30 години бяха достъпни, бяха с цени около може би 400 – 500 долара на квадратен метър. И тогава започна да се създава браншът, свързан с недвижимите имоти. Не само браншът на посредническите услуги, тоест на брокерите, а предприемаческият бранш, много по-късно и ипотечното кредитиране, банките навлязоха тогава. Качеството на сградите може би за тогава е било добро, но от гледна точка на времето в момента това първо десетилетие от 1990 до 2000 година не се характеризира с много добро строителство. А иначе основното, което беше построено тогава, се търгуваше вторично. Това бяха панелни жилища във високите блокове, които са ЕПК, имаше, разбира се, и в централните части доста строителство, което е качествено и строено преди 1944 година. Нямаше много предприемачески компании. Трупаше се тепърва начален опит и със създаването на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) се поставиха цели, които през тези 30 години ние следвахме. Повечето от тях са изпълнени, някои са променени и коригирани. Най-голямата цел на нашия бранш, да регулираме професията, все още стои може би много близо до нас, но все още не сме успели да я постигнем. Пазарът беше интересен за тези, които стъпиха още в началото и беше голямо предизвикателство.

Как се промени търсенето?
Критериите на българските граждани, разбира се, се завишиха значително. Това е естествен процес. Тогава гражданите имаха едни усещания за това в какви сгради трябва да живеят. Времето, стъпките, които предприе българското общество с желанието си да бъде част от европейското семейство, НАТО и изобщо този цивилизационен избор даде и много информация на пак същите граждани по какъв начин биха могли да подобряват ежедневно качеството си на живот, качеството на обитаване на сградите. Разбира се, и правителствата през тези години направиха много, за да направят законовата среда, много по-добра, много по-изискваща от предприемачите и от всички свързани с този сектор. Така че изискванията се промениха тотално, но и времето променя изискванията, навлизането на технологиите. С времето се променят купувачите, технологиите променяха техните нагласи.

Покачването на цените направи хората по-изискващи. Те станаха финансово значително по-грамотни. Тогава, 2000-2010-а, беше полагането на много по-сериозни основи с приемането на най-различни закони, включително Закон за ипотечно кредитиране. Но вече следващата декада от 2010 до 2022 г. и с това че преживяхме една много тежка криза, свързана и с пазара на недвижимости, даде възможност на българските граждани да бъдат много по-внимателни и да проучват възможностите много по-дълбоко, да не надценяват своите финансови възможности и да вземат хладни решения без много емоция, тъй като жилищната собственост обичайно е свързана с емоционалната страна на всяко семейство, на всеки човек и няма как да няма доза емоция. Много неща се промениха с времето в нагласите и изискванията на купувачите и всички тези промени накараха всяка частица от нашия сектор да стане и да се стреми към по-добро.

Как се промени предлагането?
И предлагането понякога изпреварваше нагласите на купувачите, но в началните етапи те караха предприемачите да бъдат по-изискващи към себе си и към архитектите – сградите, които се проектират, да бъдат, от една страна, много по-красиви, с много по-качествени материали, вложени в тях, но и функционалността на всяка една единица вътре да бъде максимално съобразена с групата купувачи, към които е насочена. Така че в днешно време със сигурност живеем и се радваме на много по-добри възможности за купувачите, за хората изобщо, за обществото при покупката на имот. Много по-добри и качествени единици се строят и хората живеят според мен по-добре. А освен всичко друго трябва да не забравяме, че един голям проблем, който може би и в момента съществува, е именно управлението на общите части.
То също върви към по-добра висока степен на дисциплина по отношение на собствениците. Собствениците вече разбират, че трябва тези фондове, които са предвидени в Закона за управление на етажната собственост, да бъдат внасяни максимално често, за да не се изненадват част от обитателите на една сграда, когато трябва да се направи например високостойностен основен ремонт. Така че и в тази посока имаме напредък. Минахме през доста проблеми и в момента има проблеми в някои например курортни селищни системи, където управлението е в конфликт с обитателите, но може би и държавата трябва да се намеси с подобряване на някои постановки, някои параграфи, някои членове в Закона за управление на етажната собственост.

Професионалният доброволен регистър на агенциите, брокерите и агентите за недвижими имоти функционира в България от 2 години. Постигна ли промяната, на която се надявахте, когато го създадохте?
Това беше една от целите на НСНИ през годините. Преди две години успяхме да затворим този проект и вече имаме доброволен публичен регистър. Преди може би 15 – 20 години направихме такъв, но не като платформа и отново беше доброволен. Въпреки че това е една позитивна възможност, промяна както за професионалистите в бранша да се представят пред клиентите, така и за клиентите да научат повече за възможния избор на брокер, професионален от всички на пазара. Като че ли аз съм стоял винаги на твърдата позиция, че един такъв регистър трудно би могъл да постигне целите си без регулация. Всъщност към настоящия момент има доста вписани физически и юридически лица, но те са много малка част от общия пазар. Тоест виждаме, че за съжаление, нашият пазар не може доброволно да се саморегулира. Изисква се намеса на държавата и една от целите на този регистър, откакто съществува, беше да видим дали наистина е възможна доброволна саморегулация, тоест всички работещи доброволно да се впишат, да са видими с лицата, имената, образованието, опита си, и се оказа, че това е непостижимо, за съжаление.

Но това е невероятен, много важен опит. Ако успеем да приемем цялото общество, респективно формално Народно събрание и депутатите един такъв закон, който ние сме предоставили като проект, това ще бъде една много добра основа за бъдещия регистър, в който ще трябва задължително да се вписват компаниите, от една страна, брокерите и агентите. Така че ние сме готови и за тази стъпка. С юридически професионално подготвени консултанти, подготвили сме и такава платформа, която ще бъде в основата вероятно на един бъдещ регистър на Камарата на брокерите в България. Така че, от една страна, виждаме, че доброволното саморегулиране е невъзможно, от друга страна, имаме един регистър. Достъпът до него е абсолютно свободен не само за членовете на сдружението, но и за всички участници на пазара. Вътре може да вкарате информация, която прецените за вашите бъдещи клиенти, така че и те да могат да се ориентират в опита, който имате.

Колко далеч сме от регламентиране на пазара на недвижими имоти? 
Ние бяхме много близо през 2013 г., но за съжаление, имаше обективни причини. Тоест близо бяхме, защото разговорите с всички институции, които бяха заинтересовани, като започнете през министерства и всички парламентарни групи тогава, сродните структури – нотариуси, строители, оценители, застрахователи, НАП, ДАНС, стояха зад принципната регламентация на този бизнес. Включително и за онзи наш проект, който имахме към тогавашния момент. В момента сме също много близо. Водим разговори постоянно. Досега сме се срещнали само с позитивно отношение, с разбиране, че е необходима такава регулация. Започнахме като че ли да влизаме малко по-навътре в текстовете, но още не сме още толкова близо, че да мога да кажа след месец, два или три ще имаме вече нещо, за което мечтаем, а именно един справедлив закон за всички страни не само за брокерите и за потребителите, за институциите, за държавата, за фиска. Като казваме фиска, един от големите проблеми е, че някои хора работят дори без компании на този пазар. Те работят като физически лица. Тоест има отново несправедливост, която един такъв бъдещ закон ще даде възможност такива лица, ако не бъдат регистрирани в съответния регистър, да бъдат наказвани. Така че може би сме близо, но колко близо сме, е трудно да кажа.

Казахте че саморегулацията у нас не може да стане, но има ли пазар, на който саморегулацията се е случила?
Почти навсякъде има някаква степен на регулация. Както знаете, сега, по време на честването на 30-годишнината, ще приемем годишната асамблея на CEPI, това е Европейската асоциация на професионалистите, които са в сферата на недвижимите имоти в Европа. Това е една структура, която работи с Европейската комисия. Ирена Перфанова е член на Борда от наша страна и в края на миналата година излезе тяхното проучване, където се вижда сравнението между всички държави членки на CEPI и единствената държава, в която по всички критерии, те са десетина-петнайсет, имаме хиксчета в България – нула регулация. Знаете, че в България е достатъчно да се регистрира една компания с два лева, оттам нататък можете да си работите като брокер. Какво е образованието, какви са знанията ви, какви са компетенциите, уменията, каква е степента на преквалификация постоянно, какъв е опитът ви – няма никаква информация и никакви изисквания в тази посока към професионалистите, които трябва да предоставят едно доста високо качество на услуги за този тип сделка. Много пъти сме казвали, че хората, които вървят към придобиване или продажба на имот правят подобна сделка средно веднъж в живота си.
Даже някои не постигат такава средна стойност и по тази причина е логично те да нямат достатъчна информация за услугата като минимално качество, което трябва да получите. И по тази причина трябва да има намеса и в голяма част от страните може би над 75% в Европа има регулация. В останалите има частична. Така че саморегулацията е нещо хубаво вероятно, но опитът показва, че от почти цял свят Щатите, които са най-развитият пазар, първо, и второ – тяхната Национална асоциация съществува от повече от 130 години и са нещо като пример за развитие на брокерски сектор в цял свят, имат много сериозна регулация от години. Счита се, че поради ниската степен на честота, с която се ползва тази услуга, държавата трябва да гарантира някакъв минимум по отношение, първо, на самите участници и второ, по отношение на услугите, които предоставят.
Ще засегнем на един от форумите темата за това каква е разликата между професионален брокер и посредник в България. Това е доста важно да достига до потребителите, тъй като в момента има една група хора, които участват на нашия пазар, абсолютно законно, разбира се, но те не предоставят пакетната услуга, която включва повече от 40 – 50 подуслуги. Те предоставят свързване на две страни. Това също е абсолютно законно, но едва ли струва онзи размер на заплащане, който се заплаща от един клиент, който получава 40 – 50 услуги от професионален брокер. Т.е. правим разлика между това да свържете две страни, обикновени посредници, и това да наемете професионален брокер, който ви съпътства в целия този сложен процес. Той е изпълнен с много рискове за много пари.

Според Вас кой е минимумът умения, които трябва да притежава един брокер? 
По европейски стандарт, който е и български държавен стандарт, ние сме взели основните неща, свързани с изискванията към брокерите като умения, образование, компетенции и знания, и сме ги приложили в нашия проект за закон, има поне 15 или 16 области от науката с няколко подраздела, в които един професионален брокер трябва да е базово подготвен. Като започнете от данъци, европейско законодателство, българско законодателство, очаквани разходи за експлоатация на един имот, преминете през архитектура, сграден фонд, технология на строителството, минете през знания, свързани с маркетинг, реклама, комуникации, преминете през психология, твърди знания, свързани с пазара – тенденции и очаквания, четене на кадастрални и геодезични документи, четене на архитектурни планове. Изключително изискваща професия. Да, търпим критики като цяло бранша за това, че има хора, които не са подготвени. Точно тук трябва да кажем на потребителите като всеки пазар, свободен без регулация, да бъдат много внимателни и да знаят че има професионални брокери и то доста на пазара, но не бива да избирате своя брокер по обява. 

А как да го намерим?
Информирано, т.е. с препоръки. Много е просто. Когато избирате адвокат, когато избирате личен лекар, когато избирате дентален специалист, го правите точно по начина, по който трябва да избирате и брокер – с много информация, с много питане, ако трябва даже и със среща предварителна с няколко задавани въпроса. И сме издали наръчник в тази посока, който актуализираме и който е наличен за всеки един потребител. Ако напишете: „Как да избера агенция и брокер?“, ще ви излезе наръчникът и вътре има много хубави съвети. Онзи подход: „Нека спестим някаква сума за хонорар на специалист“, може да ви доведе до загуба на средства много по-големи от хонорара на юрист или на консултант в нашия сектор. Така че много са изискванията към нашата професия. Много хора влизат в нея абсолютно неподготвени, много хора считат, че тяхната работа е да свържат двете страни. Да, възможно е, но нека да кажем на нашите потребители, на българските граждани, това не би трябвало да струва толкова, колкото струва онази пакетна услуга, за която вече стана дума. 

Коя е най важната промяна на пазара на недвижими имоти в последните 30 години от Ваша гледна точка?
Най-важната промяна е знанието, знанието на всички участници, знанието, свързано с това как се прави сделка, за това какви са рисковете, за това как финансово трябва да погледнем на една такава покупка, знанието за инвестиционните възможности, които са свързани с придобиването на собственост. Това е най-важното не само за нас брокерите, а за обществото като цяло и това е невероятен прогрес. Разбира се, много хора през тези 30 години са правили всичко по своите сили, за да помагат вътре в нашето общество, в нашата брокерска гилдия, постоянно да подобряваме и да вдигаме нивото на нашата квалификация, на нашите знания, умения и опит. И това, между другото, е една от основните цели на НСНИ хората, а именно да дават високо качество на услугите, които предлагат. Другото много важно, което можем да кажем, че успяваме да направим, е приетият още преди 20 г. Етичен кодекс със стандарти, които са доста изискващи. Преди три години направихме актуализация и в момента Етичният кодекс на НСНИ е изключително тежък за своите членове. Влиза в такива подробности, че ако сте участник на пазара, са ви забранени доста лоши практики. 

И един бъдещ етичен кодекс на Камарата на брокерите в България ще гарантира невероятно спокойствие на потребителите. Невероятно спокойствие на нас, които се стремим и се опитваме да даваме само качествена услуга. Представете си, от една страна, професионална агенция с висока степен на етично разбиране на пазара. Т.е. основен принцип в нашия кодекс е да поставяме интересите на нашите клиенти пред интересите на нашите компании и на нас като брокери. Много компании на пазара в България, за съжаление, не го правят. Те поставят първо собствения си интерес, но един такъв етичен кодекс с тежки стандарти ще гарантира, от една страна, разбира се, купувачите и тяхното спокойствие, а от друга страна, ще гарантира справедлива конкурентна среда, висок имидж на нашата професия, какъвто в повечето страни, където има регулация, имиджът наистина е висок. В България, за съжаление, не е точно така, но хората започнаха да разбират, че на пазара на професионални брокерски услуги има много професионалисти. Просто не бива да се отнасят нихилистично към своите средства и към своите интереси и да избират брокер по обява, на която са написани не грешни, а фалшиви данни с цел точно да привлекат вашето обаждане.

Бихте ли обобщили последните 30 години?
Най-основното, което трябва да кажем, е едно огромно „Благодаря!“ на всички, които са се включили в работата и в създаването на тази основа на бранша преди повече от 30 години и след това са продължили да отстояват принципите, етиката на Национално сдружение Недвижими имоти.