Какво се случи на имотния пазар през 2018?

Стабилна, балансирана и предвидима. Така определиха изминаващата година представители на водещи компании за недвижими имоти в България. С какво още ще бъде запомнена 2018 и какви тенденции се наблюдаваха? 

Вижте как мениджъри от различни компании за недвижими имоти обобщиха годината пред Economy.bg.   

Гергана Тенекеджиева, оперативен директор в АДРЕС: 

Клиентите вече не са склонни да купуват на всяка цена

Пазарът на жилища продължава да е воден от ипотечното кредитиране. Показателен е обемът на изтеглените жилищни заеми, който надвишава с 10% миналогодишните стойности. Купувачите стават все по-уверени относно взимането на кредит. Ако през 2017 г. клиентите разчитаха предимно на банково участие между 50% и 80%, то през тази година зачестява търсенето на 100% финансиране на сделката. По-младите клиенти и семейства, които не разполагат със спестени средства, избират възможности за пълно финансиране на покупката. Често съчетават жилищен с потребителски кредит, за да компенсират самоучастието в ипотеката. 

Активността на купувачите се задържа висока, макар поведението им да се променя. Въпреки че огледите и запитванията продължават, клиентите  вече не са склонни да купуват на всяка цена, а по-скоро се интересуват от предлагането към момента. Интересът им се обуславя от желанието да бъдат информирани и ориентирани за случващото се на пазара.  

Цените на имотите в столицата отбелязват умерен ръст спрямо края на миналата година – 7,7%  В не толкова привлекателните райони за живеене поскъпването е минимално за разлика от предпочитаните квартали и тези с експанзия на новото строителство, където ръстът е по-голям.  

Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties: 

Динамиката продължава, но възходящите тенденции са доста по-умерени от тези през 2016-2017

Градските пазари в момента се развиват много динамично, като всички показатели са във възходяща посока (обеми сделки, цени, предлагане). Разликата е, че възходящите тенденции са доста по-умерени от тези през 2016-2017 г. Това се вижда особено ясно в София, където средните цени забавиха своя темп на растеж още в началото на годината и това беше естествена и очаквана тенденция.

Големи ръстове наблюдавахме в Пловдив, Русе и някои от другите областни градове, но и там вече се забелязват тенденции за забавяне на растежа и уравновесяване на пазарите.

Така че бих казала, че приключваме една по-балансирана и стабилизираща година за имотния пазар, през която за пръв път от 10 години насам всички населени места и сегменти от имотния пазар се движеха синхронно в положителна посока.

Страхил Иванов, изпълнителен директор на „Явлена“:

Продавачи, предприемачи и строители започнаха да проявяват склонност към преговори за намаляване цените

Пазарът на имоти през 2018 година беше балансиран, с нарастващо предлагане. През годината отчетохме тенденция за активност на купувачите при избор на жилище, склонност към заплащане на по-висока цена, но при доказани качества на имота и липса на покупки „на всяка цена“. Периодът за избиране на жилище се увеличи на 45 дни през втората половина на 2018 година в сравнение с период от 25–30 дни в началото на годината. От своя страна, продавачи, предприемачи и строители започнаха да проявяват склонност към преговори за намаляване цените на предлаганите от тях имоти. 

Ясна Божинова, маркетинг мениджър на Arco Real Estate:

Продължава ръстът на издадените разрешителни за строеж на жилищни сгради

В края на 2017 г. по данни на Евростат България е била сред най-бързо развиващите се пазари на недвижими имоти в света. Въпреки продължаващото раздвижване в цените, което констатирахме през 2018 г., ако разгледаме движението на годишния ръст на цените през предходните 12 месеца, а именно Q3-2017 – 8,9%, Q4-2017 – 8,2% и Q1-2018 – 7,1%, Q2-2018 - 7,5%,ще установим, че ръстът вече се движи в рамките на 7%, а не както е било през 2017 г., когато този ръст е бил между 8 и 9%. Тези темпове поставят България извън топ 10 на жилищните пазари с най-бърз ръст на цените в света, и я нареждат на 12-та позиция в Глобалния индекс на цените на жилищата (По данни на консултантската компания Knight Frank).

Продължава ръстът на издадените разрешителни за строеж на жилищни сгради, като в края на 2018 г. техният брой е с 8,7% повече спрямо края на 2017 г., броят на жилищата в тях - с 32,0%, а разгънатата им застроена площ - с 25,6%. По последни данни на НСИ най-голям брой разрешителни за строеж на нови жилищни сгради са издадени в областите София (столица) - 296, Пловдив - 239, Варна - 152 и Бургас - 151. Най-много жилища предстои да бъдат започнати в областите София (столица) - 3 966, Пловдив - 1 400, Варна - 914, Бургас - 879 и Стара Загора - 564.

Търсенето през 2018 г. запазва своите темпове на растеж. Традиционно, с най-голям интерес за покупка отчитаме търсенето на двустайни апартаменти, които представляват 23% от общото търсене при средна цена от 65-70 000 евро и тристайни апартаменти – 21% от общото търсене при средна цена от 100 000 евро. 

Запазва се и ръстът на предлагането на жилищни имоти на територията на град София, като за третото 3-месечие на 2018 г. той е 9% спрямо предходното тримесечие на 2018 г.

Добромир Ганев, управител на „Форос”:

В повечето от големите градове тенденцията за ръст се запазва 

Без всякакви съмнения от екипа на „Форос“ определяме 2018 г. за поредната успешна година за пазара на имоти в България и за участниците на този пазар. Основна характеристика на пазара и думите, с които трябва да определим неговото състояние, са стабилен и предвидим.

Анализът ни е подкрепен от данните за количеството на сключените сделки за Q1-Q3 на 2018 г. В повечето от големите градове тенденцията за ръст се запазва.

София +2% спрямо Q1-Q3 на 2017 г.

Варна +12% спрямо Q1-Q3 на 2017 г.

Пловдив +5% спрямо Q1-Q3 на 2017 г.

Русе +3% спрямо Q1-Q3 на 2017 г.

Както предвидихме в края на 2017 г., някъде този ръст е по-нисък и намаляващ, но тенденцията е все още позитивна.

Поради отличното състояние на пазара продължи и тенденцията на значително засилване на инвестиционно-строителната активност, особено в сектор жилищно строителство. Данните ясно подкрепят тази посока на действие на предприемачите, особено в София, Пловдив, Варна и Бургас. Разрешенията за строеж, както и започнатото ново строителство за първото деветмесечие в тези основни градове-двигатели на българския пазар на имоти, достигнаха ръстове от над 50% спрямо същия период на 2017 г. В абсолютни цифри например за София това се изразява в около 1 300 000 м2 РЗП жилищна площ само за Q1-Q3 2018 г. Както предвидихме, тези процеси оказаха значително влияние на пазара, изразено като осезаем натиск върху обема на предлагането и цените на жилищните имоти.

Това, което трябва да отличим като основна разлика в развитието на пазара през настоящата 2018 г., е фактът, че въпреки наличието на все още голям брой реално търсещи жилище купувачи, много от тях вече се въздържат да придобиват имот на „всяка цена“. Някои инвеститори в стремежа си да реализират максимума от потенциала на пазара обявяват офертни стойности, които възпират купувачите на пазар. Парадоксът в случая е, че от една страна, има платежоспособно реално търсене, но предлагането, изпреварвайки възможностите на купувачите, възпира сключването на транзакции.

Друга тенденция, която отличи жилищния пазар през 2018 г., е високият ръст на придобиване на имоти с ипотечен кредит с нисък процент самоучастие.

И не на последно място, поради ръста на цените на предлаганите имоти, се понижи интересът от покупки на имоти с цел реализиране на доходи от наеми.

Необходимо е да споменем и повишения през 2018 г. риск от покупки „на зелено“. Поради засилената строителна активност се увеличиха проектите на предприемачи, които разчитат основно на „продажби“ дори преди получаване на разрешение за строеж. Този факт сам по себе си е изключително притеснителен за целия сектор.

2018 г. донесе отлични новини и за пазара на т.нар. ваканционни имоти по Черноморието и Банско. За първи път в последните 3-4 години общините Несебър, Поморие, Разлог и Балчик реализираха ръстове в обема от сделки за няколко последователни тримесечия.

Несебър +11% спрямо Q1-Q3 на 2017 г.

Поморие +1% спрямо Q1-Q3 на 2017 г.

Кранево +4% спрямо Q1-Q3 на 2017 г.

Балчик +4% спрямо Q1-Q3 на 2017 г.

Разлог +15% спрямо Q1-Q3 на 2017 г.

Ралица Ценова, директор продажби в Home2U: 

Броят на кредитите достигна нивата през 2008 г., като средният ипотечен кредит вече е с размер над 130 000 лева. 

2018 година може да бъде класифицирана като година на балансиране на пазара на недвижимите имоти, в която броят на сделките остана стабилен. И макар и понижението им през третото тримесечие на 2018 година, до края на годината се очаква да достигнат броя на сделките през 2017 г. (31 150 за гр. София).

В същото време наблюдаваме ръст на ипотечните кредити, с което броят на кредитите достигна нивата през 2008 г., като средният ипотечен кредит вече е с размер над 130 000 лева. Това е нормално за условията на добра икономическа обстановка. В отговор на това БНБ реагира незабавно, като предупреди банките да не отпускат кредити с над 80% финансиране с цел ограничаване на лошите кредити, което действа стабилизиращо на пазара на недвижими имоти.

През 2018 г. покачването на цените на имотите продължи със затихващи темпове, като през последното тримесечие то е под 5% за София. През 2018 г. се затвърди тенденцията към търсене на по-големи жилища и жилища в затворени комплекси с по-висока степен на защитеност и удобства. Тази година продължиха да нарастват и покупките “на зелено”, които достигнаха до близо 60% от сделките.

Ще запомним годината като стабилна и балансирана, естествено продължение на интензивните 2016 и 2017 г.