Нормално е част от купувачите да се откажат, ако се повишат лихвите – Явор Пейчев, изпълнителен директор на Имотека, пред Economy.bg
Как България стана един от най-горещите жилищни пазари, колко достъпни са имотите у нас, как повишението на лихвите, затягането на кредитирането от БНБ и влизането ни в еврозоната ще се отрази на пазара в страната, каква 2023 изпраща пазарът на имоти у нас и каква 2024 да очакваме – тези и други въпроси коментирахме с Явор Пейчев, изпълнителен директор на Имотека.
Явор, каква 2023 изпрати жилищният пазар у нас?
Жилищният пазар у нас изпрати активна година с устойчив брой сделки.
Изпревариха ли продавачите купувачите?
Тенденцията, която забелязваме през 2023, е за превишаващ ръст на купувачите. На всеки 100 продавачи се падаха по 130 купувачи почти през цялата година. Това се засили като тенденция особено в последното тримесечие.
Какъв е профилът на активния купувач?
В момента купувачът е между 25 и 45 години, обикновено от сферата на ИТ, финансите или пък търговията. Забелязваме и повишаващ се интерес от фармацевти и лекари, хора с добри доходи и хора, които са уверени в намерението си да купуват жилище.
Достъпни ли са жилищата в София?
Ако използваме брутната работна заплата към среден квадратен метър в София, то достъпността на жилищата е горе-долу следната: с една заплата в София можем да си купим около 0,8 – 0,9 квадратни метра.
Достатъчно достъпно ли е това?
Ако сравняваме с други европейски столици, това е достъпност, която се увеличава във времето. Като добавим и банковото финансиране в покупките на жилищата, сякаш увереността на купувачите се подобрява и достъпността на жилищата става все по-добра. Важно е, когато купуваме жилище, особено ако ползваме финансова помощ, то кредитната ни задлъжнялост да бъде не повече от 30%, както гласи златното правило. И ако сме достатъчно добре организирани, то това е стимул за по-младите да влязат в процеса на покупка на жилище.
Доклад на Уникредит от края на миналата година посочи, че жилищата в София трябва да поевтинеят с 47%, за да отговарят на доходите. Каква е Вашата оценка?
Опасявам се, че този доклад би бил верен, ако всички хора участват и имат равни условия в участието на пазара на недвижими имоти. Тоест всеки човек да може да си купи недвижим имот. Ако погледнем движението на цените на имотите в годините, особено след силната пикова 2008 година насам, ще видим, че достъпността на жилищата при близо 2 пъти по-високи цени от този период досега е почти 4 пъти по-добра. Тоест жилищата стават по-достъпни, а пък финансите, с които разполагат купувачите в момента на пазара, се повишават.
Според този доклад жилищата в София са достъпни само за под 10% от домакинствата с най-високи доходи. Какъв е Вашият коментар?
Всъщност винаги активните участници на пазара на недвижими имоти са били около 1/10 или 1/8 от активното население в големите градове. Те са и тези, които правят по-бързи решения за покупка на недвижим имот.
БНБ сигнализира, че е готова да затегне жилищното кредитиране. Как това ще се отрази на активността на пазара?
Ако наблюдаваме увеличение на лихвените проценти, нормално е една част от купувачите да се откажат, тъй като разходите за ползване на парите от банките ще станат по-високи. От политиката на банките ще зависи и количеството купувачи, които ще бъдат на пазара. Когато теглим ипотечен кредит, трябва да предвидим какво влияние ще има евентуално увеличение на лихвените проценти с 0,3 – 0,6% или дори двойно увеличение над нашите разходи по обслужването на кредита.
Нарастването на лихвите по ипотечните кредити ще охлади ли пазара?
През 2024 очаквам стабилен пазар. Нивата на сделките като брой ще се задържат. Предвиждам дори лек ръст на цените предвид превишаващото търсене спрямо предлагането. Очаквам това увеличение да бъде в рамките на 2 – 6% или горе-долу с темпа на инфлацията. Така че прогнозирам активен пазар с устойчиви цени и задържащ се брой на сделките спрямо 2023.
Knight Frank наскоро класира София на 9-о място по ръст на цените в света. Може ли да се говори за балон на пазара?
Темпът на ръст на цените на жилищата в страната за 2023 е 11%.
А за София?
За София той е около 10%. Доходите изпреварват значително ръста на цените на жилищата. И ако средно доходите на населението са се увеличили през изминалата година с около 13 – 14%, то ръстът на цените на имотите е по-нисък. Като добавим към това и достъпното жилищно кредитиране и средния лихвен процент, който варираше в последните 2 години между 2,58 – 2,61%, това прави пазара на недвижими имоти устойчив. За балон в момента не може да става дума.
Това, че БНБ сигнализира за затягане на кредитирането, не е ли опит да се предотврати точно евентуален балон?
БНБ като регулатор трябва да контролира пазара от дистанция или пък пряко. Това винаги е позитивно върху нагласата на продавачи и купувачи. Когато има визия напред за следващите 2 – 3 години и когато има участие на такъв регулатор на пазара, със сигурност можем да очакваме устойчив и стабилен пазар в следващите години.
Как влизането ни в еврозоната ще се отрази на пазара?
Може ли да се очаква спекулативно повишение на цените? Геополитиката на България и на правителствата също ще играе решаваща роля в нагласата и мотивите за покупка на купувачите и въобще на пазара на недвижими имоти. Всички тези хубави новини – Шенген, влизането на България в еврозоната, може да предположим, че ще осигурят една стабилност на бизнеса, може би ще привлечем и чужди капитали. Интересът към покупка на имоти ще се задържи.
