Жилищният пазар в София отбелязва сериозен ръст не само спрямо пандемичната 2020, но и спрямо 2019, сочи анализ на Cushman & Wakefield Forton. По данни на Агенцията по вписванията сключените сделки в София надхвърлят с 41% покупко-продажбите през същия период на 2020 и с 23% - за 2019.
Докога ще продължи ръстът на цените на имотите, как поскъпването на строителните материали ще се отрази на пазара, кой и какво купува най-много в момента, каква ще бъде 2021 за жилищния, офис и логистичен пазар – тези и други въпроси коментирахме с Михаела Лашова, управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.
Кoнcyлтaнтcĸaтa ĸoмпaния вече предлага посреднически услуги за сделки с жилищни имоти с фокус върху висок клас проекти в престижни райони.
Защо въпреки кризата имаме ръст на сделките с имоти?
Михаела, защо въпреки очакванията, че пандемията ще изкара извън релси пазара на имоти, имаме ръст на сделките? Каква е разликата с предишната криза от 2008? Доста по-различно е. Тогава беше финансова криза, докато в тази криза влязохме в много добро финансово състояние, със значителен ръст на приходите на компаниите и на доходите на населението. Сегашната криза има доста по-различни характеристики от предишната. Хората имат средства, голяма част от тях не са загубили работата си, има доста сериозен натиск, вкл. и недостиг на хора, което води до покачване на работната заплата. Работейки от вкъщи, хората имат нужда от по-добри условия и това води до търсене на по-голямо и по-удобно жилище, на по-добра локация.
Казахте, че пазарът е станал по-достъпен, но за кого? Преценката за достъпност се базира на средна цена на кв.м за жилище в София и средната стойност на работната заплата в момента. В средната цена се включват и скъпи, и евтини проекти. Не говорим само за високия сегмент.
Все пак трябва да се отчита и инфлацията, която изяжда част от заплатите на хората. В този смисъл, доколко наистина са достъпни имотите? Така е, но в момента банките предлагат много евтино финансиране. От друга страна, да си държиш спестяванията в банка вече струва пари. Това мотивира хората, за да запазят своите спестявания си и да инвестират в имоти. Като цяло българинът обича да бъде собственик, за разлика от доста западноевропейски страни. Това е един вид алтернативна инвестиция.
Защо новостроящите се жилища ще поскъпват още и какъв ръст на цените да очакваме?
Това ли е основният фактор зад ръста на сделките – инвестиция срещу инфлацията и като презастраховане в кризата? Да, това е. Както и фактът, че в момента има сериозен ръст на цените на строителните материали, т.е. себестойността на проектите се повишава. Все още не сме го усетили, тъй като това е процес от последните няколко месеца, а повечето от проектите, които са в процес на изграждане, са на фиксирани договори и започнати в предишни години. Вероятно в рамките на следващата година ще се усети как ръстът на цените на материалите и повишването на себестойността на имотите ще се отрази на продажните цени.
Какви са Вашите очаквания? Как ще се отрази? Какъв ръст очаквате? Има сериозен ръст в себестойността на продукта и нашите очаквания са, че инвеститорите и банките ще търсят същата възвръщаемост и съответно цените ще бъдат по-високи. Смятаме, че добрите продукти, които са изградени на правилните локации и са с правилните характеристики, ще запазят своята стойност.
И все пак какъв ръст на цените на имотите очаквате? Не бих се ангажирала с конкретна стойност. Ръстът в момента в статистиката е в порядъка на 7-8%, но реално ръстът на цените на строителните материали е далеч по-висок. И това как ще се балансира догодина, е въпрос на търсене и предлагане – дали купувачите ще могат да поемат тази разлика, или инвеститорът ще си намали печалбата.
Т.е. около 10% ръст на продажните цени за догодина? Не бих се ангажирала с цифра.
Докога очаквате ръстът да продължи? Чуха се прогнози за 2025. Ако сравним цените в София и в другите европейски столици, има голяма разлика. Цената на квадратен метър на апартамент в София и подобна локация напр. в Германия, във Франция, Чехия, е по-ниска.
Но те и заплатите са по-различни. Така е, но ако заплатите продължат да вървят нагоре…
Те обаче вървят нагоре само в определени сектори. Факт, но нашата извадка е в тези сектори.
Все повече експерти коментират, че това е балон. Така ли е според Вас? Не бих го определила като балон. В момента в световен мащаб няма много алтернативи за инвестиции. И тъй като хората искат да инвестират, а няма в какво реално – трудно е да се прогнозира как ще се развият търговските центрове, офис площите, затова остава жилищният сегмент.
„На зелено“ или готови апартаменти се купуват повече и кои са основните купувачи днес?
Към кои квартали в София в момента има най-голям интерес и какви са средните цени? Център, южни квартали и извън околовръстното. Средните цени варират от проект на проект. В един и същи квартал може да видите доста предложения във висок и по-достъпен сегмент и разликите в цените са значителни. Така че е трудно да се каже обща средна цена за всички. Има проекти от 1500 евро до такива за 3500 на кв. м.
Кои продажби преобладват – на готови жилища или на такива в строеж? Доста от проектите от утвърдени инвеститори, за които хората са уверени, че обещаните срок и качество ще бъдат спазени, се продават на зелено. Изключително голям процент от проектите се продават на зелено. Има и инвеститори, които се целят в много висок ценови клас и те не пускат проектите за продажба, преди да са напълно готови.
Какъв е профилът на купувачите? Различен е. Има хора от провинцията, които искат да инвестират в София за своите деца, има и българи, живеещи в чужбина, които имат носталгия и искат да инвестират. Както и има много хора, които предпочитат да инвестират в имоти, вместо да си държат парите в банка.
Има ли отлив на чужденци? От гледна точка на чужди инвеститори в бизнес имоти броят им е изключително ограничен. Преобладават българите, но това е логично при положение, че пътуванията са затруднени. На много от чужденците, които инвестираха предимно във ваканционни имоти, им е трудно да дойдат у нас и съответно пазарът става все по-български.
Стигнали ли сме момента, в който трябва да се вземат административни мерки за охлаждане на пазара, както в някои страни? Мисля, че на този етап не сме там.
Каква ще бъде 2021 за жилищния, офис и логистичен пазар?
Споменахте, че в момента основно растат жилищният и логистичният пазар. Каква е ситуацията при офис пазара и този на търговските площи? При офис пазара в момента няма нови проекти, които сега се започват. Има такива, които се довършват. За нови потенциални офис проекти по-скоро инвеститорите биха били доста предпазливи и биха ги направили на принципа build to suit за конкретен наемател, за да са сигурни, че ще има заетост. Банките също са доста предпазливи в този сегмент. По отношение на търговските площи знаем, че молове отдавна не се сторят. Фокусът на всички сега е в ритейл парковете, тъй като те не бяха затворени по време на пандемията.
Каква е прогнозата Ви за 2021 за отделните сегменти на пазара на имоти у нас? По отношение на офис сегмента очаквам тази година да бъде по-добра спрямо предишната и ще има сходни или по-добри нива на отдаваема квадратура в края на 2021. Може би и някои сделки. Що се отнася до инвестиционна активност, също смятам, че тази година ще бъде по-добра от предишната. Вече се случиха няколко сделки на пазара. Те биха довели до един по-добър обем от 2020.
За кой сегмент очаквате по-добра активност? Във всеки. В логистичен, офисен. Има засилена активност в придобиване на терени за развитие.
Нови копмпании, които сега стъпват, ли са това? Това са предимно български компании, които се разширяват. Те са както производствени, така и инвестиционни, предимно в жилищния сегмент.
За жилищния пазар каква е прогнозата Ви? Прогнозата ми е, че добрите проекти ще запазят стойността си, може и да я повишат. Инвеститорите все повече ще подобряват качеството на своя продукт, за да отговорят на нуждите и желанията на купувачите.
