понеделник, 19 април 2021   RSS
    Барометър | Региони | Компании | Лица | Назначения


    1757 прочитания

    Как жилищният пазар в София изпраща 2020 и какви са перспективите за 2021?

    Стабилни цени, налично търсене и спокойно сключване на сделки отчитат от Bulgarian Properties в обзора си за годината
    10 декември 2020, 13:09 a+ a- a

    Софийският жилищен пазар изпраща динамична година, започнала с изключително голяма активност, последвана от близо двумесечна пауза през пролетта и след това активни летни и есенни месеци. 

    Това обобщават от Bulgarian Properties в обзора си на имотния пазар в столицата през 2020. 

    Към момента се провеждат огледи, сключват се и се изповядват нотариални сделки при спазване на противоепидемичните мерки, към които постепенно всички успяха да се адаптират, отбелязват още от компанията.

    През 2020 софийският имотен пазар остава стабилен и без съществени изменения в цените. Той е силно подкрепен от поведението на банките, които не са спрели кредитирането, а даже напротив – отбелязан е ръст в обема новоотпуснати жилищни кредити с близо 11% за първите 10 месеца на 2020 спрямо тези на 2019 г. Същевременно лихвените проценти по ипотечните кредити продължават да падат, достигайки исторически най-ниските си нива – под 3%. 

    Новото строителство не е спряло и обектите продължават да напредват и да следват своя строителен график.

    След първоначалното нарастване безработицата се успокоява и намалява до 4.9% средно за страната през третото тримесечие, а средната работна заплата в София продължава да нараства и отбелязва ръст от 9% спрямо миналата година. 

    Въздействието от всички тези фактори е довело до спокойствие и баланс на имотния пазар и позволило той да се развива без сътресения, обобощават от Bulgarian Properties. 

    Средни цени и годишно изменение

    След като през първото тримесечие на 2020 г. ценовите ръстове се ускоряват, а средната цена в София подминава границата от 1 100 евро/кв.м., през второто тримесечие тя се връща на нива от около 1 080 евро/кв.м., около които се е задържала в предходните няколко години по данни на Bulgarian Properties на база реално сключени сделки.

    Последва ново ускорение на пазара и през третото тримесечие средната цена на жилищата в столицата стана 1 115 евро и така се врща близо до постигнатите в началото на годината нива от 1 120 евро/кв.м.

    Така цените в София не само, че не отбелязват спад през 2020 г., но към третото тримесечие отчитат ръст от 2.5% спрямо 3-тото тримесечие на 2019 г.

    Средната обща цена на закупените апартаменти също нараства и достига 97 200 евро при 90 700 евро за 2019 г. Това се дължи най-вече на промяната в параметрите на закупените жилища и търсенето на по-голяма жилищна площ. 

    Обеми продажби

    Според данните на Агенцията по вписванията през 3-тото тримесечие на 2020 г. в София са вписани 6 969 имотни продажби при 6 874 за същия период на 2019 г., което е ръст от около 1.4% на годишна база. 

    За деветмесечието обемите от сделки остават под нивата от миналата година и бележат спад в размер на 7.8%. 

    Данните на Bulgarian Properties показват спад от 5% на сделките в София за периода януари – ноември 2020 спрямо същия период на миналата година. 

    При позитивно развитие на епидемичната обстановка този спад в резултат на пролетната пауза на пазара можеше да бъде наваксан, но при задълбочаващата се криза вероятно 2020 г. ще завърши с около 5% по-малко продажби на жилища в столицата, прогнозират от компанията. 

    Достъпност

    Жилищата в София запазват отлична достъпност и това се дължи на по-слабото нарастване на цените в съчетание с продължаващ ръст на доходите. 

    Показателят за достъпност на цените в София измерва съотношението на цената на жилищата на кв.м. към средната месечна заплата в столицата, като показва колко месечни заплати са необходими за покупката на 1 кв.м.

    Стойността на този коефициент към 3-тото тримесечие на 2020 г. е 1.18 при стойности около 1.2 в края на миналата и началото на тази година и при средни нива над 1.3 през предходните години. Това означава, че към момента са нужни 1.18 средни месечни заплати за покупката на 1 кв.м. жилищна площ в София.

    Коефициентът за достъпност е доста под пиковата си стойност от 2008 г., когато се изискваха 3.5 месечни заплати за покупката на 1 кв.м. жилищна площ в София.

    Жилищно кредитиране

    Ипотечните кредити представят друг аспект от достъпността на имотите чрез достъпността до банково финансиране за тяхната покупка.

    И по този показател имотите в момента са най-достъпни за цялата история на жилищното кредитиране в България, тъй като в момента лихвените проценти по кредитите са на исторически най-ниските си нива под 3% за цялата 2020 г. 

    Търсенето на жилищни кредити през годината се е запазило и дори се е увеличило и това се вижда в данните за новоотпуснати жилищни кредити на БНБ, които показват растеж от около 11% за периода януари – октомври 2020 спрямо същия период на миналата година. 

    Част от този ръст вероятно се дължи на напредъка на новите сгради и достигането им до етап на завършеност, в който се отпуска ипотечен кредит с цел приключване на сделката и прехвърляне на собствеността. И тук, както и при данните за вписаните сделки на Агенцията по вписванията, ефектите на новото строителство се проявяват по-късно в статистиката. 

    Но факт е, че кредитните продукти са привлекателни, банките предлагат все повече екстри и допълнителна гъвкавост за своите клиенти, а лихвените проценти са такива, каквито не са били никога досега.

    Ново строителство

    Издадените нови разрешителни за строеж на жилищни сгради в София през първите 9 месеца на 2020 г. също нарастват спрямо година по-рано - имаме издадени общо 738 разрешителни за жилищни сгради през 2020 г. спрямо 713 през 2019. 

    И този показател отбелязва по-значителен ръст през 3-тото тримесечие на годината, след като през предходните имаше спад и забавяне. 

    Новото строителство продължава да бъде по-предпочитано от купувачите. По данни на Bulgarian Properties то продължава да съставлява около 90% от сключените сделки.

    Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

    Най-голяма активност отчитаме в традиционно предпочитаните квартали като Витоша, Манастирски ливади, Кръстова вада, Дианабад, централните части на София, включително широк център – Зона Б-5, Б-18, Банишора. 

    Развитието на метрото продължава да бъде водещо за развитието и нарастването на интереса към различните райони на София. След пускането на третата линия на метрото се засили интересът към райони, през които то преминава - Сухата река, Хаджи Димитър, Красно село, Лагера, Овча купел. 

    Обявяването на плановете за разклонение на метрото в посока ИКЕА и София Ринг Мол и появата на нови мащабни комплекси в този район също привлякоха вниманието и интереса на купувачите. 

    Към тези квартали добавяме и кварталите Младост, Люлин и Надежда, както и Студентски град, към които винаги има наличен интерес и съответен кръг от купувачи. 

    Остава в сила засиленото внимание към затворените комплекси и към партерните апартаменти с двор в тях, както и към комплексите от къщи в периферните зони на София. 

    Средните цени в най-популярните квартали през 3-тото тримесечие на 2020 г. са:

    • Манастирски ливади – 1100 евро/кв.м.

    • Кръстова вада – 1300 евро/кв.м.

    • Витоша – 1130 евро/кв.м.

    • Дианабад – 1280 евро/кв.м. 

    • Лагера – 1200 евро/кв.м.

    • Банишора – 990 евро/кв.м.

    • Студентски град – 1120 евро/кв.м.

    • Младост – 1170 евро/кв.м.

    • Люлин – 760 евро/кв.м.

    • Дружба – 920 евро/кв.м.

    • Симеоново – 1260 евро/кв.м.

    Параметри на закупените жилища

    През 3-тото тримесечие на 2020 г. делът на закупените 2-стайни жилища е 40%, на тристайните – 55%, а на 4-стайните – 5%. 

    През последните месеци тристайните жилища са по-търсени и имат по-голям дял от двустайните, които винаги са били половината и повече от половината от закупените жилища в София. 

    Вероятно това е пряко следствие от пандемията и от променения начин на живот, при който се изисква повече жилищно пространство, за да се чувстваме комфортно.

    Средната площ на закупените жилища е 92 кв.м. – нараства с близо 10 кв.м. от 81 кв.м. в края на 2019 г. 

    Най-купувани са жилищата на 5-ти етаж, като продължава интересът към жилища на по-високите етажи в сгради ново строителство заради хубави гледки, повече простор и светлина, по-малък шум от околни улици и булеварди.

    Както вече отбелязахме, нараства интересът към къщи, партерни апартаменти с двор и жилища в затворени комплекси с частни дворове и паркова среда.

    Обобщение за 2020

    Като обобщение на 2020 в обзора се посочва, че купувачите се пренастройват към новата реалност и много прагматично и спокойно подхождат към избора на имот. Преценяват добре нуждите и възможностите си и сравнително бързо взимат решения. 

    Имотът за собствени нужди се превръща в ценен актив и играе все по-важна роля в целите и плановете на семействата, а на преден план излиза и потребност за дори повече от един дом, на различни места, за различни цели с оглед на осигуряване на собствено място за отдих, работа, близост до природата и по-качествен живот. 

    Наред с това, за пореден път се затвърждава ролята на имотите като сигурен актив, към който хората се обръщат за вложение на спестяванията си в периоди на несигурност и криза. 

    Перспективи за 2021 

    „В прогнозата ни за 2020 г. подчертахме, че действието на ниските лихвени проценти и продължаващият процес на нарастване на доходите е налице, но все по-важни за имотния пазар ще стават факторите от пазара на труда като безработица и демографските фактори, свързани с вътрешната трудова миграция“, припомнят от Bulgarian Properties. 

    И добавят:

    „Не можехме и да очакваме, че тези прогнози, за които залагахме по-скоро средносрочна перспектива, ще се разгърнат така силно още в началото на годината. За щастие, до момента безработицата задържа ниски нива, а миграцията в страната от приток към големите градове започна да се обръща и в отлив към по-малките населени места и придобиването на повече от един имот. Тя беше допълнена и от миграция от чужбина към България поради завръщането на много работещи в чужбина към родните места. Така че, засега тези фактори действат в положителна посока.“

    Нагоре
    Отпечатай
     
    * Въведеният имейл се използва само за целите на абонамента, имате възможност да прекратите абонамента по всяко време.

    16 април 2021, 16:05
    НАП: 84% от данъкоплатците са подали декларациите си по интернет
    Срокът за обявяване на доходите е до 5 май
    16 април 2021, 16:04
    JPMorgan Chase отпуска $2,5 трилиона до 2030 г.
    Средствата са предназначени за проекти в сферата на изменението на климата и устойчивото развитие
    16 април 2021, 15:48
    ЕК одобри средства за инфраструктура и здравеопазване за България
    Това става след изменение на Оперативна програма „Региони в растеж“
    16 април 2021, 15:24
    Полша стартира имунизацията с ваксината на J&J
    Здравните власти в страната смятат, че потенциалните рискове са малки и далеч по-малко сериозни от коронавируса
    16 април 2021, 15:13
    Германската Meggle затваря завода си в Шумен
    Трудовите договори на около 95 служители ще бъдат прекратени
    16 април 2021, 14:18
    Фандъкова: На 24 април пускаме метрото до „Горна Баня“
    Гражданите, които ще пътуват с метрото, достигат 500 000 на ден, коментира столичният кмет