Има ли признаци за криза на пазара на имоти у нас?

Въпреки прогнозите за задаваща се криза пазарът на имоти у нас в момента е относително спокоен и прогнозируем. В рамките на следващите шест месеца трудно можем да очакваме някаква промяна, коментира в интервю за Economy.bg Добромир Ганев, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“. По думите му основният фактор, който движи пазара, са ниските лихви, както и високата заетост на хората. Въпреки голямата активност на купувачите според Ганев рискът от наличието на много голям процент проблемни кредити след една или две години е нисък. Леко забавяне той отчита при новото строителство. Очевидно инвеститорите се вслушват в очакванията за низходящ тренд в Европа, счита Ганев.

Повече за тенденциите на пазара на жилищни, офис и индустриални имоти – вижте какво сподели Добромир Ганев в интервю за Economy.bg в рамките на конференцията INSPIRE TO HIGHER.

За шеста поредна година Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ) организира конференция, посветена на актуалните тенденции на имотния пазар. Тазгодишният форум се проведе в София под надслов „Предизвикателствата на иновациите, технологиите и макроикономическите промени за недвижимите имоти.“ Събитието се организира по случай „Празника на брокерите и агентите за недвижими имоти 2019“.

Г-н Ганев, какво се случва на имотния пазар в момента? Накъде вървят цените? Има ли забавяне на растежа?
В края на миналата година очакванията бяха за спад или за липса на ръст. Вече две тримесечия обаче – преди няколко дни излязоха данните за второто тримесечие на НСИ, които показват, че цените продължават да растат в големите градове с между 2 до 4%. Същото се отнася за обема от сделки. Данните от преди дни за третото тримесечие сочат, че в повечето градове има ръст, като за София той е 6%. Беше спаднал до 1% през първото тримесечие, но за второто и третото – ръстът е доста голям. Има значителен спад за две поредни тримесечия в Пловдив от 11-12%, но в останалите градове всичко е постарому.
Новото строителство като че ли намали своя ръст. Допреди година имахме значителни ръстове – от 40 до 60% в различните градове. В момента те са ограничени до 10-15%. Това означава, че инвеститорите все пак се вслушват в очакванията за низходящ тренд в Европа. Въпреки че данните за България продължават да са много добри. Те са такива и в повечето страни от ЦИЕ. Нашите икономики по-бавно влизат в този процес.
Така че купувачите са спокойни. Банките предлагат изключително добри условия. Знаете, че ЕЦБ преди около месец отново намали основния лихвен процент. Това кара хората да не спестяват, което не е добра тенденция, но на пазара на имоти у нас, а и по света, това се отразява благотворно. Но дали ще бъде благотворно и в дългосрочен план, не е много сигурно.

Прогнозите тогава са по-скоро да продължи ръстът или да се забави?
Има прогнози, че следващата година ще имаме по-голям ръст на БВП на България. Има и коментари за забавяне, което се забелязва в промишленото производство в някои сектори у нас. Трудно може да се направи прогноза. От една страна, има фактори, които влияят негативно, от друга, явно позитивните влияят по-силно в момента. Вероятно следващата година няма да е много по-различна освен ако няма някакви драстични политико-икономически промени, които да окажат много бързо влияние на пазара на имоти в България.

В момента кои са факторите, които движат основно пазара?
Най-вече ниските лихви, които карат хората да бъдат активни на този пазар. Не трябва обаче да забравяме, че доходите в големите градове в страната растат с по-високи темпове от например ръста при цените на имотите – със среден темп от около 10-12%. Безработицата е на историческо дъно. Коефициентът на заетост е изключително висок.

Все пак не се ли притесняват българите от прогнозите за задаваща се криза? Как се отразява това върху поведението им - бързат ли да купуват, или изчакват?
Струва ми се, че това се отчита от семействата, т.е. те калкулират подобен риск. Вероятно на някои се отразява. Виждаме спад на договорените и законните ипотеки, т.е. по-малко на брой са вписаните такива – дали размерът е по-голям, това е друг въпрос. Като че ли хората са по-опитни и имат по-висока финансова култура. Малък е рискът от наличието на много голям от проблемни кредити след една или две години.

В кои градове има най-голям ръст на цените?
В София е 6%, във Варна има лек спад с около 1%, в Пловдив има спад с около 12% вече второ тримесечие, Бургас отбелязва ръст. За цялата година имаме ръст от около 2-3%. Големият обем от сделки е в няколко града в страната, вкл. община Несебър, която е в топ 10 на България. Пазарът е относително спокоен и прогнозируем. В рамките на следващите 6 месеца трудно можем да очакваме някаква промяна.

Кои са най-търсените имоти?
Обичайно са апартаменти с една, две и максимум три спални. Двете спални, разбира се, са най-търсени.

Жилища „на зелено” или завършени проекти се търсят по-често?
В София изключително активно се развиват продажбите „на зелено“, което крие определени рискове за хората. Защото много от договорите, предлагани от инвеститорите, са с проблемни клаузи. Не че инвеститорите влизат в неизпълнение или поставят капани, просто се застраховат. Покупката „на зелено“ крие много рискове. Затова цените понякога са или би трябвало да са по-ниски.

Какви са тенденциите при офис пазара?
София е лидер от години. Пазарът се движи от ИТ и BPO индустрията. Пловдив също се развива добре, Варна и Бургас – като че ли по-слабо. Липсата на магистрала в северната част на страната възпрепятства доста инвестиции – и в офисните и в индустриалните площи.

Има ли достатъчно свободни площи в София, за да се удовлетвори търсенето?
Да, има около 7-10% свободни площи, които дават възможност на всяка една компания на пазара или тепърва навлизаща да може да избере пространство. Има и нови проекти.

Кои са новите проекти?
В кв. „Хладилника“ има 1-2 по-значими проекта. Следващата или по-следващата година ще започне да се отдава и сградата зад Capital Fort, която се строи. Последната седмица бяха обявени още 2-3 проекта по Цариградско шосе. Има достатъчно възможности и предлагането на този пазар ще бъде достатъчно.

Каква е ситуацията при индустриалните площи?
Индустриалните площи са по-непознати за голяма част от инвеститорите в България. По-специфични са. Правителството има намерение да създаде нов закон за индустриалните зони, което да даде възможност да се съкратят процедури.
Факт е, че в момента, ако нов инвеститор пожелае да влезе и да наеме по-големи площи някъде из страната, няма да намери свободни, т.е. няма готови площи. Трябва тепърва да се строят. Това създава известни проблеми на този пазар. Иначе инвеститорите в този вид индустрия стават все по-смели.
Пловдив може да се каже, че е лидер на частното предлагане – Тракия икономическа зона е с най-големи обеми, но София не изостава, като тук е най-големият обем наети площи. Има доста проекти в съществуващи и развиващи се зони в различни райони, вкл. в Кърджали, разширяване във Варна, Бургас е много активна зона. Северна България е един регион с невероятен потенциал въпреки липсата на много хора.
Забелязваме, че там където има подобни инициативи и зони, в които работят чужди и български промишлени компании, много българи се връщат. Тъй като заплащането вече не е първи параметър, който движи интереса на инвеститорите, а по-скоро наличието на квалифицирана работна ръка. Там, където се стартира подобна зона, вероятно ще се привлича и нова работна ръка от българи от чужбина. Доходите в България като покупателна способност, са значително по-добри, отколкото в развитите европейски страни. Има тенденция и млади хора от Норвегия, Дания и др. да идват да работят у нас. Получавайки високи за българските стандарти заплати, те се чувстват по-добре тук, макар че възнагражденията са по-ниски, отколкото в техните страни. Разходите за живот са значително по-ниски в България.