четвъртък, 01 октомври 2020   RSS
    Барометър | Региони | Компании | Лица | Назначения


    4561 прочитания

    Какво е добре да знаем при покупка на имот в Гърция?

    Процесът, таксите и необходимите документи разяснява пред Economy.bg Никола Чолаков, дългогодишен брокер в Luximmo Finest Estates в Гърция
    15 септември 2020, 16:47 a+ a- a

    Никола Чолаков, брокер в Luximmo Finest Estates в Гърция

    Във време на пандемия и все по-широко навлизане на отдалечената работа много българи обмислят възможности за покупка на къща далече от забързаните големи градове и в по-голяма близост до природата. Наред с растящото търсене на ваканциони и селски имоти в България, Гърция също привлича интерес.

    Традиционно българите са сред най-активните купувачи на ваканционни имоти в южната ни съседка, а тази година по данни на българската компанията за луксозни имоти LUXIMMO има увеличение в стойността на закупените имоти, като те стават все по-скъпи и луксозни. Най-често българинът инвестира в района на Халкидики – първи и втори ръкав. 

    Какво включва процесът на покупка на имот в Гърция, какви данъци и такси се плащат, колко струва годишна поддръжка на имота - пред Economy.bg разяснява Никола Чолаков, дългогодишен брокер в Luximmo Finest Estates в Гърция.  

    Какво включва процесът на покупка на имот в Гърция? През какви стъпки се преминава?
    Процесът по покупка на имот в Гърция не се различава значително от същия процес в България. Първа стъпка за закупуването на имот е изборът на имоти за оглед - необходимо е да подадете възможно повече критерии за търсенето, за да може брокерът на имоти в Гърция да ви бъде максимално полезен при избора.

    От създаването на първата си компания за луксозни имоти LUXIMMO преди 13 години Никола Стоянов и неговата съпруга Невена искат да предложат на клиентите си в България възможността да купуват и наемат престижни имоти също и в чужбина. Те бързо откриват гръцкия пазар за техните клиенти и към момента са компанията с най-дългогодишен опит в Гърция с портфолио от над 3000 имота в южната ни съседка.

    Следващата стъпка е оглед на избраните имоти - помолете брокера да ви покаже не само имотите, но също и най-близките населени места и интересни местности. Това ще ви помогне да вземете по-добро решение при покупката на имот. Ако имате ясни критерии за търсене, ще са ви нужни не повече от 1-2 дни, за да видите всички избрани от вас имоти и да изберете най-добрия вариант за вас. Преди да вземете вашето решение, помолете брокера да ви информира за всички допълнителни разходи при покупка на имота. Понякога една къща може да се предлага на по-ниска цена, но след изчисляване на допълнителните разходи да се окаже по-скъпа. Затова нашият съвет е винаги, ако се колебаете между 2-3 имота, да попитате за подробна сметка на допълнителните разходи.

    След избор на имот, ако се работи с агенция, се оставя СТОП ДЕПОЗИТ на агенцията. Стоп Депозитът е проява на сериозен интерес към имота. Повечето агенции влизат в преговори с продавачите на имоти след получаването на Стоп Депозит. 

    Следващата стъпка за покупка на имот в Гърция е договаряне на цената след взимането на Стоп Депозит от агенцията, с която работите. Ако агенцията, която ви представлява, не успее да договори крайна продажна цена, която ви устройва, трябва да ви върне обратно дадения Стоп Депозит.

    След договорка с продавача за продажната цена следва да бъде направена юридическа проверка на имота от адвокат, практикуващ в Гърция. Този адвокат може да бъде избран от купувача или препоръчан от агенция. След като юридическата проверка на собствеността покаже, че имотът няма тежести и възбрани, които не позволяват неговата продажба, трябва да подпишете споразумение за покупка (еквивалент на българския предварителен договор). В него, както и в България, се вписва крайната продажна цена, кои мебели и електрически уреди продавачът оставя в имота, срок за финализиране на сделката, неустойките при нарушаване на споразумението, начините на плащане, права и задължения и т.н. При подписването на предварителен договор се заплаща 10% от договорената крайна продажна цена на имота към продавача.

    Последните стъпки са подписване на окончателен договор, нотариално изповядване и вписване на имота в съответните регистри на името на новия собственик.

    Важно и задължително условие е да се сдобиете с гръцки данъчен номер АФМ поне една седмица преди нотариалното изповядване, най-добре е веднага след юридическата проверка на имота или още с даването на Стоп Депозит.

    Какви документи са необходими? 

    1. Валидна лична карта или международен паспорт.

    2. Гръцки данъчен номер АФМ. 

    За откриване на банкова сметка и за придобиване на имот в Гърция е необходимо да си извадите гръцки данъчен номер. Тази процедура отнема максимум 1-2 часа, като това зависи от натовареността на местните данъчни служби. Агенцията, с която работите, може да извади този номер вместо вас, след като предоставите пълномощно за целта.

    Когато стане готов вашият данъчен номер, ще трябва да посетите Гърция, за да си откриете лична сметка в някоя гръцка банка. За откриване на сметка ще ви бъдат нужни следните документи:

    1. Паспорт.

    2. Данъчен номер (вече получен от данъчната служба).

    Освен тях при отваряне на сметка са нужни допълнителни документи, които трябва да бъдат преведени и заверени с апостил, за които ви съветваме да се консултирате с вашия брокер. 

    Какви данъци и такси трябва да заплати купувачът? 
    Сумарно допълнителните разходи за покупка на имот в Гърция възлизат на около 10% (+ -) от договорената продажна цена, тези проценти могат да бъдат оптимизирани, но това е индивидуално за всеки случай. В Гърция всички изброени по-долу разходи са за сметка на купувача, от своя страна продавачите поемат полагащите им се разходи по сделката. В Гърция не съществува практиката за подялба на разходите по сделката. 

    1. Местен данък за придобиване на собственост - 3%.

    2. Нотариални такси около 1,2% + ДДС.

    3. Адвокатски хонорар около 1,2%, но не по-малко от 1000 € + ДДС.

    От 01.01.2014 г. не е задължително условие присъствието на адвокат при изготвяне на нот.акт и при нотариалното изповядване на имотна сделка. Въпреки това аз не бих препоръчал на никого да закупи имот в Гърция без наличието на адвокат по сделката.

    4. Комисионна, ако работите с агенция, средно 3% но не по-малко от 1200 €. Ако агенцията е гръцка ще трябва да заплатите и 24% ДДС.

    5. Държавна такса за вписване на имота в Службата по вписвания  0,475%.

    6. Анекс към договора за покупко-продажба, ако договорът е с под условност, цената е в зависимост от договора.

    7. Повторно вписване на имота в съответните регистри, ако договорът е с под условност.

    8. Устен превод по време на нотариалното изповядване между 250 и 400 € или по договаряне. Задължително условие е, ако купувачът не владее гръцки език да се яви с преводач. Данните на преводача се вписват в нотариалния акт, той се заклева, че ще превежда правилно и дословно текста на договора, носи наказателна отговорност съгласно гръцкото законодателство, подписва се на нотариалния акт.

    9. Юридическа проверка на имота между 300 и 400 €. Юридическата проверка на имота е извън адвокатския хонорар за оформяне на нотариалния акт и неговото присъствие по време на нотариалното изповядване.

    За подробна информация ви съветваме да се консултирате с брокер, практикуващ в Гърция. 

    Трудно ли е да се купи имот в Гърция в настоящата ситуация, отнема ли повече време?
    В конкретния момент не е трудно, ако визирате ситуацията около COVID-19, но никой не знае как ще е утре, след месец, два. 

    При нормални условия за финализиране на една сделка, тук в Гърция, са необходими 30-40 дни, в момента условията са нормални, т.е. можем да се справим в този срок, освен ако имотът не е специфичен по една или друга причина. Ако бъдат въведени нови мерки за сигурност, няма как да ви дам отговор на този въпрос. 

    Какви са годишните разходи за поддръжка на имот в Гърция?
    Всичко зависи от имота и от собствениците на имота. За повечето имоти, които са таргет на нашите сънародници, годишният данък е под 4€ на кв.м застроена площ. Ако имаме една къща с РЗП 100 кв.м, годишният данък ще е максимум  400 €. Разходите за ток и вода са според консумацията, тук никой не може да даде обективна преценка. Общинските такси, такса смет, улично осветление, радио и ефирна телевизия в Гърция в различните общини са различни и са на база РЗП-то на даден имот. Тези такси се прикачват в сметката за ток, независимо дали ползваме националния ел. снабдител ДЕИ или алтернативен такъв. 

    Еднофамилна къща в Геракини, Ситония с РЗП 260 кв.м има споменатите такси около 35 € на месец, апартамент с площ 85 кв.м в периферията на Солун има същите месечни такси 15 € на месец. 

    За разлика от България, таксите поддръжка в Гърция дори и в „затворените“ комплекси не са високи, средна цена е 300-400 €/годишно, в тази цена обаче в повечето случаи влиза единствено и само поддръжката на общите части. Ако закупите къща в подобен комплекс, вие ще плащате 200,300,400 € за поддръжката на общите части, за поддръжката на  собствения си двор ще плащате отделно, посещението на градинар е 50-70 €. Има и комплекси, в които таксата поддръжка на общите части достига и до 2000 € годишно, но те са малко и за тези такси получавате съответно и някои екстри, които си заслужават. 

    Ако сте собственик на имот във вилната зона Ставроникита в Сани, вие ще плащате годишна такса поддръжка за общи части от 1000 до 2000 евро годишно (има случаи, когато към тази такса е поддръжката и на собствения ви двор, но са малко), но получавате стикер за достъп до Sani Resort, до плажовете на Sani Resort, както и до 25% отстъпка в ресторантите, кафенетата и въобще където и да е в Sani Resort.

    Има ли нещо специфично, което е добре да се знае? Какво бихте посъветвали купувачите?
    Съветвам всеки, който иска да се сдобие с имот в Гърция, независимо къде в Гърция, да работи единствено и само с доказали се във времето агенции, юристи и нотариуси. Откъснете се от мисленето „в България е така“, „моят адвокат в България ми каза...“, не гледайте да спестите от допълнителните разходи, ако днес спестите 2000 €, утре или след време може да се наложи да платите 20 000 €. Повярвайте, че една доказана във времето агенция ще договори за вас най-добрите условия, а най-добрите условия не са само крайната продажна цена на имота, а един добър и доказан юрист ще защити вашите интереси и във времето.

    Няма нищо страшно при покупка на имот, където и да е в чужбина, стига да се работи с правилния екип. 

    Нагоре
    Отпечатай
     
    * Въведеният имейл се използва само за целите на абонамента, имате възможност да прекратите абонамента по всяко време.

    преди 3 часа
    Банките у нас отчитат спад от 43% на печалбата си през първите 8 месеца на 2020
    През август депозитите в банковата система достигат 100 млрд. лв.
    преди 4 часа
    Google ще плати 1 млрд. долара на издатели за новини
    Медии отдавна се борят с търсачката за компенсация за използване на съдържанието им
    преди 5 часа
    преди 6 часа
    Получени са 12 заявления за държавна помощ за чартърни полети
    От Министерството на туризма очакват мярката €35 на седалка да подпомогне зимния сезон
    преди 6 часа
    Програма ще помага на български компании при навлизането им на международните пазари
    Програмата ще предостави серия от лекции с теоретична и практическа част за 15 български компании, за да разви експортния им потенциал
    преди 7 часа
    ЕК откри наказателна процедура срещу Великобритания
    Причината е британски законопроект, който нарушава постигнатото споразумение за Brexit