Каква беше 2021 за жилищния пазар в София?

Продължаващата пазарна активност в заключителното тримесечие дава основание на Bulgarian Properties да смята, че годината ще приключи с около 10% ръст на цените и около 30% ръст на продажбите на жилища в София, прогнозират от агенцията за недвижими имоти в свой анализ.

Рекордни обеми продажби, силно търсене, надвишаващо предлагането и ускоряващ се ръст на цените – така агенцията обобщава накратко жилищния пазар в София в края на 2021.

"Още в началото на годината имотният пазар даде заявка за предстояща успешна година и успя да запази темпове през всички месеци, въпреки последвалите вълни на пандемията и наложените ограничения," споделя Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. "Така имотният пазар успя да загърби последиците от COVID-19 и трудностите, които пандемията предизвика през 2020 г. и да възобнови възходящия си тренд. Освен на търсещите нов дом, той успя да привлече вниманието и на инвеститорите, превръщайки се за пореден път в сигурен пристан за спестявания и дългосрочни вложения," допълва тя.

Започналите през 2020 тенденции се разгърнаха през 2021 и жилищният пазар продължи да привлича купувачи с цел собствено ползване и живот в по-качествена среда, в по-просторни и светли жилища. Това обуслови продължаващото търсене на по-големи апартаменти, а новото строителство остана най-предпочитано.

Жилищното кредитиране бележи рекорден ръст през 2021 г., а лихвените проценти продължават да спадат. Средната работна заплата в София нараства с по-бърз темп от цените на жилищата, надхвърляйки 2 000 лв. и задържайки достъпността на жилищата на отлични нива. Всичко това доведе до един интензивен и на моменти дори еуфоричен жилищен пазар, който оставя голяма част от търсенето неудовлетворено.

Средни цени и годишно изменение
Средната цена на закупените в София през третото тримесечие апартаменти по данни на Bulgarian Properties е 1 200 евро/кв.м. при 1 175 евро/кв.м. през второто тримесечие и 1 115 евро/кв.м. година по-рано. Това представлява ръст от 7.6% на годишна база, който се запазва сходен с този от второто тримесечие – 8.8% и значително надвишава отбелязаните през предходните тримесечия ръстове от около 2-3%.

От пролетта активността се засили, на пазара се върнаха всички типове купувачи, вкл. и тези, търсещи с инвестиционна цел и това даде нов тласък за развитие и ускоряване на растежа на цените.

Средната обща цена на закупените апартаменти през 3-тото тримесечие нараства до 116 750 евро при 100 500 евро през второто тримесечие и 100 260 евро средно за 2020 г.

Обеми продажби
Данните на Bulgarian Properties показват, че новосключените сделки в София за 9-месечието на 2021 г. бележат ръст с 25% спрямо 2020 г. и с около 10% спрямо 2019 г. Тук са отразени сделките, сключени с имоти ново строителство, към момента на тяхното сключване и дават обективна картина на реалното нарастване на обемите продажби в столицата. Към момента на съставяне на този анализ все още няма данни от Агенцията по вписванията за 3-тото тримесечие, но изнесените по-рано данни за второто тримесечие показаха ясната тенденция за нарастване на обемите продажби с около и над 40% спрямо 2020 г. и с близо 30% спрямо предпандемичната 2019 г.

Достъпност на жилищата
Стойността на коефициента на достъпност на Bulgarian Properties към средата на 2021 г. е 1.11. Той запазва нивата от миналата година и дори бележи известно подобрение, като продължава да клони към 1.

Т.е. малко над 1 средна месечна софийска заплата е нужна за закупуване на 1 кв.м. жилищна площ в София. Това става възможно поради продължаващия ръст на средната заплата в столицата, която през второто тримесечие по данни на НСИ вече е 2 072 лв. Това е с близо 14% над нивото й за същия период на миналата година.

Жилищно кредитиране
Лихвените проценти по жилищните кредити в лева, които са 96% от изтеглените жилищни кредити, продължават да спадат и към месец септември са на средно ниво 2.68% по данни на БНБ. Това обуславя и голямото търсене на кредити и рекордния ръст, който жилищното кредитиране бележи – с близо 40% на годишна база за първите 9 месеца на годината по данни на централната банка.

Новото строителство
Издадените нови разрешителни за строеж на жилищни сгради в София за полугодието са 498 при 437 за първото полугодие на 2020 г. и 450 за първата половина на 2019 г., преди пандемията. Т.е. имаме известно ускоряване на обема на вадените разрешителни, но цялостното усещане е за по-бавно излизане на проектите на пазара. Това може да се дължи и на изчакване от страна на инвеститорите заради нарастващите цени на материалите, за да могат да ценообразуват адекватно новите си проекти.

За поредна година новото строителство продължава да бъде предпочитано от купувачите и да съставлява основен дял от покупките на жилища в столицата по данни на Bulgarian Properties.

Сделки продължават да се сключват активно от най-ранен етап на изграждане, тъй като с напредъка на строителството възможностите за избор стават по-ограничени.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях
Сред най-предпочитаните квартали остават южните и източните квартали на София, но купувачите са склонни да отделят внимание и на други зони, където има ново строителство с по-ниски цени.

Средните цени в най-популярните квартали през 3-тото тримесечие на 2021 са:
• Манастирски ливади – 1300 евро/кв.м.
• Дианабад – 1300 евро/кв.м.
• Полигона – 1400 евро/кв.м.
• Студентски град – 960 евро/кв.м.
• Младост – 1250 евро/кв.м.
• Лагера – 1150 евро/кв.м.
• Зона Б-5 – 1400 евро/кв.м.
• Център – 2130 евро/кв.м.
• Банишора – 1020 евро/кв.м.
• Връбница – 1060 евро/кв.м.
• Карпузица – 970 евро/кв.м.
• Овча купел – 960 евро/кв.м.

Параметри на закупените жилища
Тенденциите, които започнаха след настъпването на пандемията, продължават да бъдат актуални и към момента. Продължаваме да наблюдваме интерес към по-големи апартаменти, към жилища в затворени комплекси и сгради със собствен двор, към партерни апартаменти с тераса-двор, както и към апартаменти с големи тераси и гледки. Поради завръщането на инвеститорите на пазара, делът на двустайните жилища, които са най-ликвидни и съответно най-атрактивни за вложение, нарасна и върна позиции от около 50% от закупените жилища. През третото тримесечия на 2021 г. делът на закупените 2-стайни жилища е 46%. Тристайните са 38% от закупените апартаменти, а делът на 4-стайните за запазва на 10%. Средната площ на закупените жилища е 90 кв.м.