Ще растат ли цените на недвижими имоти?

Economy.bg се свърза с Георги Захариев и Борис Павлов от Finance Academy, за да ни разкажат дали наистина има „балон“ на пазара на недвижими имоти у нас и какви са прогнозите им за развитието на сектора през следващата година. 

Георги Захариев е основател на Finance Academy, член на УС на Асоциация за туристически имоти и иновации, управляващ партньор в консултантска фирма за дигитален маркетинг и собственик на имоти за краткосрочен наем в София. В рамките на Finance Academy работи с някои от най-големите имена в света на недвижимите имоти, за да предостави достъпно обучение за всеки, който иска да бъде финансово независим чрез онлайн програмата „Инвестиции и лични финанси“.

Г-н Захариев, може ли да споделите малко повече от Вашия опит в света на недвижимите имоти?
Инвестирам в недвижими имоти през последните 10 години, като основният ми фокус са имоти в центъра на град София, които се отдават за краткосрочен наем на туристи и пътуващи в платформи като Airbnb и Booking. Имах шанса да съм един от първите в България, които разработиха такъв бизнес, докато този работен модел все още не беше познат сред широка аудитория. Заедно с това съм съосновател на Асоциация за туристически имоти и иновации, която има за цел да решава проблеми в сферата на туризма и да представлява и улеснява собствениците на подобни инвестиционни имоти. 

Знанията ми за това как се постига добра възвръщаемост от инвестиции в недвижима собственост се прехвърлят и в проекта ни Finance Academy, където в цялостната ни програма по инвестиции и лични финанси други, много по-големи експерти от мен, споделят конкретни и точни стратегии и знания. Заедно с тях разработихме програмата по начин, който да я направи достъпна за хора без предишен опит в света на инвестициите, като записването е отворено до 18 април.

Много хора говорят за нов балон при недвижимите имоти. Съгласен ли сте?
За имотен балон се заговори първо след покачването на цените на имоти след кризата с КТБ през 2015-2016 година и оттогава ежедневно някой споделя мнение, че има балон и той ще се спука, а цените на имотите в София се увеличиха близо три пъти. В същото време, през последните 2 години, се случиха безпрецедентни събития, които имат отношение към всяка част от нашето ежедневие, продуктите и услугите, които ползваме. 

Първо, през 2020 г. се появи Covid-19, съпроводен от локдаун и сериозен здравен риск – съвсем естествено, това промени пазара на имоти значително. Цените полетяха нагоре в цял свят. Оказа се, че хората имат нужда от повече пространство, за да работят у дома и да се чувстват пълноценно. Строителните материали също поскъпнаха, защото логистиката и доставките бяха затруднени, някои производствени мощности не работеха на пълен капацитет. 

В рамките на последния месец се случи инвазията на руските войски в Украйна и невиждана до момента бежанска вълна в Източна Европа. Войната и санкциите от страна на ЕС към Русия засягат много пряко България и икономиката ни. Всичко това се случва след пика на пандемията, когато всички очаквахме нещата да започнат да се нормализират.

Все още можем само да гадаем какъв мащаб ще придобие ситуацията в Украйна, колко точно бежанци ще има в България и колко от тях ще останат. Прогнозите са, че можем да очакваме над половин милион украинци, които временно ще пребивават в България, докато конфликтът продължава. Наред с това в публичното пространство се споделят и предположения за над 250 000 украински граждани, които биха искали да останат у нас за постоянно. 

Много хора си задават въпроса дали няма да последва и голяма вълна от руски граждани, бягащи от икономическите санкции, наложени на Руската федерация. На практика средната класа е лишена от доходите си след изтеглянето на западните проекти и бизнеси. Някои от тези хора вече разполагат с имоти в България и страната ни изглежда като логичен избор за живот, в случай че административните пречки бъдат избегнати.

Но нека разгледаме обективно и по-консервативните прогнози – акo имаме около 100 000 украинци, които искат да останат да живеят в България, то това са хора, нуждаещи се от дом и работа. Вероятно повечето от тях ще се насочат към големите градове. Това вече се усеща на пазара за наеми – за 1 месец градове като София, Варна, Бургас, Русе и Пловдив се оказаха горещи точки на десетки хиляди украински граждани, които търсят имоти под наем. Обстоятелствата обръщат доскорошната тенденция за повишаване на цените на имотите и понижаване на цените на наемите, която се наблюдаваше по време на ковид кризата и масовото завръщане на хората по родните им места. 

Естественото търсене на наеми вероятно ще повиши и тяхната стойност, което ще направи имотите по-атрактивна инвестиция в краткосрочен и средносрочен план. За дългосрочен план ще може да говорим чак след година, когато разполагаме с ясни и точни данни. 

В същото време, разходите на строителните компании ще продължават да растат и маржовете на печалбите ще спаднат драстично, ако не увеличат цените за крайните купувачи. Има вероятност по-малки и средноголеми строители да замразят своите проекти и да изчакат едни по-добри времена, особено на пазара за материали. 

По мое мнение всички гореизброени фактори ще резонират в следното: повишаване на възвръщаемостта от инвестиции в имоти, по-малко предлагане и по-голямо търсене през 2022 г. 

Когато става въпрос конкретно за София, не бива да забравяме, че това е европейска столица, към която предстои насочване на капитал вследствие на потенциалното влизане на България в еврозоната. Затова и считам, че е малко вероятно да характеризираме пазара на имоти като „балон“. Очаквам плавен ръст на цените нагоре и нормализиране на нивата на възвръщаемост от наеми.

Борис Павлов следва в Американския университет в Париж и в EDHEC Business School в Ница, като специализира в областите финанси и икономика. Опитът му включва работа в инвестиционната банка Societe Generale. Прекарва две години в централата на банката в Париж, след което се мести в Ню Йорк, където работи с трейдинг екипите на екзотични финансови деривати и служи като връзка между централата и клона на Wall Street при осъществяването на различни проекти. Заема позицията „хедж фонд анализатор“ в Лондон. След една година на Острова, в началото на 2017 г., Борис се връща в България и стартира свой собствен бизнес – Flat Manager, компания за управление и инвестиции в имоти, които се отдават под наем краткосрочно чрез онлайн платформи като Airbnb. В момента компанията управлява над 200 обекта в България и Румъния, които се отдават за периоди от 1 ден до няколко години.

Г-н Павлов, според Вас ще растат ли цените на недвижими имоти или „балонът ще се спука“? 
Балоните в пазара на недвижими имоти се пукат, когато предлагането рязко надхвърли търсенето вследствие на икономическа рецесия или друго събитие с пряк негативен ефект върху сектора. Пандемията и стартът на войната в Украйна не бяха такива събития. През последните няколко години търсенето изпреварва значително предлагането независимо от ускореното ново строителство. Това е и основната причина цените да растат с двуцифрени темпове през 2021 г. в повечето пазари по света. 

Но какво движи търсенето?
На първо място, това е основният лихвен процент, който е на рекордно ниски нива. Депозитите в банките не носят възвръщаемост, напротив – много банки вече въведоха такси за свърхналичност по сметките, което означава, че ако си държим спестяванията в банка, те ще намаляват. Липсата на достъпни алтернативни инвестиции кара българите да се насочват към най-познатия за тях инвестиционен актив – недвижимия имот. За хората без съществени спестявания, имотът също представлява атрактивна инвестиция в условията на ниските лихви по жилищните кредити. Лихвеният процент няма да остане нисък завинаги, но увеличението ще се случва бавно и едва ли ще започне преди средата на 2023 година. Както спомена и Георги, това ще съвпадне с евентуалното влизане на България в еврозоната, което ще окаже допълнителен натиск върху лихвите. 

Увеличеното търсене е и следствие на инфлационните процеси, които наблюдаваме. Трябва да вземем предвид нарушените линии на доставките заради пандемията, а сега и войната – инфлацията е далеч над „здравословните“ нива от 2%, заложени от ЕЦБ. Инвестицията в недвижим имот е една от най-добрите защити срещу поскъпването, тъй като цените на имотите и инфлацията имат ясно изразена положителна корелация. Една от най-добрите защити срещу поскъпването е именно инвестицията в имот, следователно това също оказва положителен ефект върху търсенето на пазара. 

Какво можем да направим, ако искаме да инвестираме разумно в мечтания си имот, без да изгубим контрола над личните си финанси?
Първото и най-важно нещо е да определим инвестиционна стратегия, съобразена със спестяванията ни и регулярния доход на домакинството ни. Следващата стъпка е да определим вида имот и локация, които съответстват на тази стратегия и възможностите ни. 

Успешното инвестиране в имот изисква време, което да отделим не само в търсене на изгодна сделка и ходене по огледи, но и във финансов анализ, който стъпва на множество фактори. Финансовият анализ е безпристрастен инструмент, който ни позволява да вземем обосновано решение. 

Генералният ми съвет към хората, които искат да инвестират в имот, но нямат опит и необходимите знания, е да получат съответното практическо образование. Курсът по Инвестиции и лични финанси на Finance Academy е добър източник на знания в тази област, за да инвестираме успешно, без да „чупим касичката“.