Проучване: Офисният и инвестиционният пазар на имоти показва най-силно възстановяване у нас

Сн: ЕК

Пазарът продължава да показва признаци на подобрение спрямо състоянието по време на Covid-19 пандемията, сочи докладът Sofia City Report H1 2022, публикуван от консултантската компания JLL с подкрепата на IPC Partners Bulgaria и Avalant, които предоставиха актуална информация за състоянието на пазара.

Активността на инвестиционния пазар за първата половина на годината е обещаваща. Въпреки това, както инвеститорите, така и банките остават предпазливи и следят отблизо макроикономическите тенденции в България и региона. Доходността от първокласни офисни сгради и търговски центрове остава същата като през първото полугодие на 2021  - 7,50%. Обемът на продажби в търговията на дребно са се увеличили с 5,7% на годишна база към април 2022 г. Индустриалното производство продължава да расте, като към април 2022 г. отбеляза ръст до 17,3% на годишна база. Нарастването на цените на жилищния пазар продължава и все още не показва признаци за промяна на тенденцията.

"Българският пазар на недвижими имоти показва ясни признаци на възстановяване след COVID-19 пандемията във всички пазарни сегменти, но най-осезаемо в офисния и сегмента на инвестиционните продажби. Въпреки че предстоят много предизвикателства, търсенето е устойчиво, а инвеститорите проявяват интерес към пазара. Липсата на нови проекти обаче ще ограничи растежа в краткосрочен план", казва Александру Давид, ръководител на отдел "Проучвания" на JLL Румъния и България.

Инвестиционният пазар постепенно се възстановява от последиците от Covid-19
Обемът на инвестициите в България през първото полугодие на 2022 г. достигна 95,6 млн. евро в сравнение с едва 26 млн. евро през първата половина на 2021 г., което беше една от най-ниските стойности през последните няколко години.

Доходността от първокласни инвестиции в офис и търговски центрове остава същата като през първото полугодие на 2021 г. и възлиза на 7,50%. Основната доходност за индустриални проекти също остава непроменена на ниво от 8,00%, въпреки, че през първото полугодие на 2022 г. пазарът не регистрира сделки в този сегмент.

През този период имаше няколко знакови трансакции, повечето от които бяха в София. Най-голямата такава беше покупко-продажбата на офис център "Рич Хил" на хазартната компания EGT за приблизително 36,5 млн. евро.

Секторът на търговските имоти в България беше сравнително активен с придобиването на Sofia Outlet Centre, Mr. Bricolage във Варна и 80% от Retail Park Yambol на обща стойност 26,8 млн. евро.

От JLL очакват, че инвестиционната активност към края на 2022 г. ще бъде доминирана от местни инвеститори, които търсят инвестиции с добавена стойност.

Търсенето на пазара на офиси се стабилизира
Обемът на новосключените договори за наем в София за първото полугодие на 2022 г. възлиза на 79 300 кв.м, което е с 21% повече в сравнение със същия период на 2021 г. През 2022 г. се запазва тенденцията на по-високо търсене на офис имоти от най-висок клас А. Голям дял от сделките (38%) са в новопостроени офис сгради, като компаниите разчитат на първокласните площи като ресурс в усилията си да върнат служителите обратно в офиса.

Процентът на физически свободните площи в София намалява до 20,1% в сравнение с 20,4% в края на предходната година. Макар и с малко, това е първото намаление на общия обем свободни площи от началото на пандемията, което се дължи главно на увеличение в нетното усвояване, както и на спада при новопостроените сгради.

Наемът за първокласни площи към днешна дата достига 15 евро/м², докато наемите на клас А варират от 11,5 до 15 евро/м² в зависимост от района и спецификациите на сградата.

През първото полугодие на 2022 г. в София са въведени в експлоатация около 27 000 м², което е значителен спад в сравнение с обема на същата метрика през първата и втората половини на 2021 г. (съответно 156 000 м²и 60 000 м²). Към днешна дата обемът на отдаваеми площи в София достигна 2,08 млн. м² в края на първото полугодие на 2022 г., от които 61% клас А.

До края на годината се очаква да бъдат построени 72 600 m², като най-голям дял се очаква в района на Paradise Mall (Хладилника). 26% от очакваните до края на годината проекти са вече предварително отдадени под наем, а други 22% са заети от собственици, което оставя само 52% налични на пазара.

„Първата половина на 2022г. дава предпоставки за умерен оптимизъм на пазара в София, с оглед на високите нива на новосключени договори за наем през периода. Вземайки предвид изтичащите договори за наем през годината и наблюдавания засилен интерес от новонавлизащи компании в страната, пазарът има всички предпоставки да повтори силните миналогодишни резултати от гледна точка на обем сключени трансакции.“ - Христо Андонов, управляващ директор Авалант.

Пазарът на търговски площи се преориентира към ефективност на разходите
Понастоящем се разработват само ритейл паркове. „Тъй като сега е много подходящ момент за изграждане на рентабилни търговски площи, тенденцията за развитие на ритейл парковете е в пълно съответствие с геополитическата ситуация в България и по света, която насочи вниманието на потребителите основно към пазаруване на стоки на достъпни цени“ каза Борислав Борисов партньор в IPC.

През първото полугодие на 2022 г. се регистрира умерена активност по отношение на новите магазини, като в съществуващите търговски центрове в София са открити около 2800 кв.м. „Възприеманите до сега като слабости на модела на „главната улица“ - разпокъсана собственост, липса на централизирана координация и директния достъп отвън, напоследък се превърнаха в силни страни или поне не са пречка, поради факта, че пандемията COVID-19 възроди силния интерес към пазаруването на търговски улици и в самостоятелно стоящи магазини“ допълва г-н Борисов.

Общият запас на търговски площи в цялата страна, включващ търговски центрове, ритейл паркове и аутлет центрове, понастоящем възлиза на над 1,1 млн. кв.м., от които 542 800 кв.м. в София.

Продължавайки същата тенденция като през 2021 г., през 2022 г. не се очаква да бъдат построени нови търговски центрове в София, а дори и през 2023 г. и 2024 г. Най-големите проекти за ритейл паркове, планирани за София, са с обща брутна площ 57 200 кв.м. Появата им се очаква в края на 2023 г. и началото на 2024 г.

Предстои изграждане и на ритейл парк в София с обща отдаваема площ над 35 000 кв.м., чието откриване е обявено за края на 2024 г. Процентът на незаетите площи в София също е стабилен и към първото тримесечие на 2022 г. и е 5,6%.

Тенденция на умерено нарастване в сектора на индустриалните и логистичните недвижими имоти
През първото тримесечие на 2022 г. пазарът на логистични имоти в София регистрира сравнително висока наемна активност с нетно усвояване на 34 200 кв.м. „Умереният обем на новозавършените обекти, заедно с активността на наемателите, доведе до рязко намаляване на свободните площи в София“ съобщава Мая Балтаджиева, партньор в IPC.

Средният процент през първото тримесечие спадна до 2%, което е с около 2 базисни пункта по-малко в сравнение с края на 2021 г. В началото на годината в процес на изграждане бяха повече от 420 000 кв. м. В по-голямата си част те са представляват разширения на производствени и складови помещения, обитавани от собственици.

Най-големия проект през първото полугодие на 2022 г. е новото съоръжение на DHL Logistics с размер от приблизително 5 100 кв.м. В края на първата половина на годината проектите в процес на изграждане в София възлизат на близо 423 000 кв.м., като съотношението между проектите за отдаване под наем и тези за собствено ползване е почти равномерно разпределено. „Нарастващите оперативни разходи и активното търсене доведоха до леко увеличение на наемите през първата половина на 2022 г. Така наемите на първокласни логистични площи в София достигнаха 4,4 евро/кв.м. за средно големи площи” допълва г-жа Балтаджиева.

Увеличаване на броя на новите площи на жилищния пазар
През първото тримесечие на 2022 г. в София са доставени общо 147 жилища, което е със 107% повече от първото тримесечие на 2021 г. „Виждаме, че търсенето все още е много силно, тъй като приблизително 70% от купувачите избират покупка в брой. В краткосрочен и средносрочен план предвиждаме, че търсенето на нови жилища ще бъде силно повлияно от непрекъснатото повишаване на основния лихвен процент, съчетано с високите нива на инфлация“ казва Христо Ангелков, партньор в IPC.

По данни на агенцията по вписванията през първото тримесечие на 2022 г. в София са продадени общо 7268 жилища. Това е с 9% повече в сравнение с първото тримесечие на 2021 г.

Цените на жилищата регистрират ръст от 5,2% през първото тримесечие на 2022 г. в сравнение с предходното тримесечие, като се изравняват със средна стойност от 1200 евро/кв.м.

„Очакваме продажните цени да продължат скромния си ръст до края на годината, като достигнат сходни нива на растеж като през 2021 г.“ допълва г-н Ангелков.