Влизаме в период, в който прогнозите са трудни

Снимка: Economy.bg

На 28 октомври в парк хотел „Витоша“ ще се състои осмата конференция, организирана от Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ) под надслов Inspire to Higher. Брокерите и агентите на недвижими имоти честват своя професионален празник в България на 30 октомври всяка година.

Добромир Ганев, председател на НСНИ, сподели какво да очакваме от конференцията и кои са основните тенденции на пазара на недвижими имоти в момента.

Г-н Ганев, какво ще предложи осмата конференция на Националното сдружение Недвижими имоти?
Тази година разделяме конференцията на две части. Първата ще се състои от преглед на икономиката в Европа, икономиката в България, последствията за пазара на недвижими имоти, какво ни очаква. Тази икономическа обстановка в световен мащаб е една новост, нещо, което самите икономисти прогнозират много трудно. Така че ще бъде изключително интересно да чуем най-изявените макроикономисти в страната. Втората част от конференцията до обяд ще бъде свързана с наемния пазар. Наемният пазар в последните години се развива изключително странно, за съжаление, с прилагането на доста лоши практики от много малко компании, но тези компании всъщност властват над пазара. Имаме изключително много на брой жалби от потърпевши – неправомерно взети депозити, без да има изобщо отдаване под наем, с некоректни оферти, с откровено фалшиви оферти, с некачествено обслужване, със скриване на информация и така нататък. Дори с нарушения, граничещи с действия по Наказателния кодекс. Това ще бъде вторият панел, който ще обсъдим с представители на Комисията за защита на потребителите. Самият председател е потвърдил присъствие, както и представители на компании, които участват на този пазар. Втората част ще бъде свързана с едно обучение на лектор от нашите партньори от Националната асоциация на реалторите в Щатите.

Защо се спряхте на Золт Зеренцес за специален гост-лектор?
Золт е изключително популярен и уважаван лектор в Щатите. Той е лектор на 21-ва година на щатската Асоциация на реалторите. Работи за едни от най-големите консултантски компании като обучител и има опит в тази посока от нашия бизнес. Първия ден ще имаме обучение за водене на преговори. Втория ден – за лидършип, то ще бъде само за членове на сдружението.

Кои са горещите теми в сектора на недвижимите имоти в момента?
Първо, както казахме и за икономиката, и за пазара на имоти, това е нова ситуация. Имахме нещо подобно през 2008, но то не беше в такава посока. При всички положения ни очаква нов момент от развитието на пазара. Интересно е първо какво точно ще се случи. Предходното тримесечие, т. е. третото тримесечие показва спад на сделките за първи път от доста време. Нещо, което аз лично, пък и доста от моите колеги не очаквахме да се случи толкова рязко. Нека да видим и четвъртото тримесечие. Период от шест месеца вече може да покаже една сериозна тенденция. Вероятността да влезем в подобен период от време в следващите няколко месеца, който не се знае колко ще продължи, е голяма. Най-малко поради процеса по повишаване на основните лихвени проценти и съответно очакванията за повишаване на търговските банки. Това няма как да не се отрази на пазара, но вероятно ще действа здравословно както на имотния пазар, така и на икономиките в Европа.
Освен лихвите, разбира се, има и други фактори, които могат да повлияят позитивно или негативно на пазара. Трябва да бъдем много внимателни и една от причините мотото на нашата конференция тази година е това, че влизаме в период, който малко трудно можем да прогнозираме точно какво ще се случи. Дали сделките ще падат, тоест те вече падат, но дали цените ще паднат, това е много интересно. В Щатите например за една година сделките са паднали с около 20%, но вече за септември месец там има ръст на цените поради спада на сделките в средносрочен период. Както предходните години, когато живеехме в много сериозен ръст на рекорди на пазара на имоти, така вероятно сега ще влезем в един период, който ще бъде малко по-различен, малко по-труден вероятно за всички участници на пазара, но в никакъв случай не е нещо, което да не сме очаквали.

Този труден период и това укротяване, за което говорите, смятате ли, че ще доведе най-накрая до спад на цените, или поне до спиране на ръста?
Това не е много сигурно. Пак трябва да кажем, че трудно може да се прогнозира. Свързано е с нивото на предлагане. Ако продължи активността в сектора на предприемачите на строителния сектор на жилища, може и да видим някакво забавяне на цените. Но ако новите проекти, които излизат на пазарите в големите градове, намалеят, вероятно няма да видим някакво драстично намаление. Цените на материалите се повишиха. Инфлацията е налице. Това се отразява и на сектора. Предприемачите не предвиждат някакво драстично намаление на цените, но това, пак казвам, зависи и от нивото на предлагане в сектора. Ако то е значително по-високо, вероятно ще видим лек спад на цените или спад на ръстовете на цените. Защото второто тримесечие националната статистика показа отново рекорд на индекса на жилищните цени в България. 14,8 мисля, че беше процентът на ръст спрямо същия период на 2021 година.

Кои са основните тенденции в сектора сега и как очаквате да се развият те в рамките на следващата година? 
Тенденциите са свързани с все още добрите оферти. Все още много малко банки са завишили своите оферти. Плюс това завишаването ще бъде плавно, явно. Такава е политиката на Европейската централна банка. Разрешенията за строеж за първото шестмесечие показват сериозен ръст, тоест интерес към този сектор. Започнатото ново строителство също показва ръстове и в София, включително от около 25 – 30% със започнато ново строителство в рамките на 770 – 780 хиляди квадратни метра. Сделките обаче намаляха в третото тримесечие. Но трябва да видим и четвъртото тримесечие, за да може да кажем някаква тенденция. Това са основни фактори и тенденции на нашия пазар, които продължават от доста време. Единствената разлика в последните шест месеца е войната. Войната, която също промени драстично икономиката на Европа и на света. Живеем вече няколко месеца в една постоянна неизвестност какво точно се случва и какви са последствията от войната.

Има ли раздвижване на наемния пазар в страната през последните 8 месеца?
Да. Няколко са причините. Има раздвижване, има и ръст на цените. Първо, няма как инфлацията да не се отрази. Даже бяха включени вече и онези клаузи за индексация, които бяхме забравили 15 – 20 години, в договорите за наем. Но основните причини да видим ръст на пазара освен инфлацията, бяха големият брой украински граждани, които излязоха на този пазар освен тези, които бяха настанявани по програмите на правителството. Втората причина е, че туризмът подобри своите параметри и особено имотите, които се отдават краткосрочно. Скоро четох една статистика, че второто тримесечие на тази година е изпреварило най-добрата 2019 г. по обем на направените нощувки в Европа, т. е. този пазар се възстановява. Това се отразява позитивно, особено летните месеци, когато пътуванията са най-много по Черноморието, в София, Пловдив. Това също катализира пазара. Третата основна причина са академичните общности. Студентите влязоха в аулите и започнаха отново да наемат. Разбира се, донякъде в някои градове и работата от разстояние даде възможност на някои от хората, които например бяха съсредоточени в София, да се върнат по родните места и да работят от разстояние. В някои случаи това се отразява на наемния пазар, тоест те излизат на този пазар. Наемният пазар беше най-ощетеният от ковид. Като че ли възстановяването му е факт.