Прогноза: Празните офиси в София ще достигнат най-високото си ниво през 2024

Очакваме началото на съществен обрат на пазара на бизнес имоти през 2024 г. - първо по отношение на наемната, а след това - и на инвестиционната активност. Обръщане на тренда може да се случи, ако текущите тенденции в местната и световната икономика, както и на пазара на труда, се запазят. За сегмента на офис площите предстоящата година ще е последната от цикъла на намаляване на площи и ръст на нивата на незаетост. При инвестиционните придобивания се очаква ограничена активност и предпазливи инвеститори, но сигналите за успокояване на ръста на лихвите са заявка за обръщане на негативния тренд. Това показва анализът на консултантската компания за бизнес имоти Cushman&Wakefield Forton.

“Макар и да е рано за оптимистични прогнози, ключовите показатели на икономиката определено показват стабилизиране, което обичайно предшества обръщане на трендовете. Ако инфлацията и ръстът на лихвите по кредитите бъдат овладени в близките тримесечия, още към края на 2024 г. и началото на 2025 г. ще видим първите признаци на връщане на пазара на бизнес имоти към растеж”, коментира Явор Костов, управляващ партньор в Cushman&Wakefield Forton.

От консултантската компания прогнозират, че инвеститорите със собствени средства или с осигурен кредитен ресурс ще са сред водещите на пазара.

“Очакваме те да са селективни и да акцентират върху стабилни проекти с прогнозируема възвращаемост. Също така ще се търсят и възможности за инвестиране в подценени активи и такива в затруднение, които предоставят потенциал за инвестиции, репозициране на пазара и увеличаване на тяхната стойност в рамките на живота на проекта”, обобщи Анастасия Цолова, мениджър “Капиталови пазари” в Cushman&Wakefield Forton.

Според нея активни на пазара ще са инвеститори, които реализират стратегии с умерен и контролиран риск. Интерес към покупки се прогнозират и от страна на инвеститори, които търсят бизнес имоти за собствено ползване или за разширяване на съществуващо портфолио. Очаква се доходността при инвестиционни сделки във всички сегменти на пазара да продължи плавно да нараства с цел компенсиране на растящите кредитни разходи.

ОФИС ПЛОЩИ
За наемния пазар на офиси 2024 г. се очертава като последната, през която ще наблюдаваме по-осезаемо освобождаване на площи. Причината е, че през годината изтичат 5-годишните договори за наем, подписвани в предкризисната 2019 година. От 2020 г. започна трайна тенденция за оптимизиране на заеманите от компаниите офиси, особено в IT и BPO сектора, в резултат от пандемията и хибридния модел на работа.

“Предстоящата година се очертава като преходна. От една страна очакваме обрат при някои показатели, като дял на свободните площи и задълбочаваща се разлика при търсенето на клас А сертифицирани сгради и такива от по-ниска категория. От друга страна, тенденции като ръста на наемите и интереса към гъвкавите офис площи, ще продължат да са актуални на пазара”, коментира Йоанна Димитрова, зам.-мениджър Офис площи в Cushman&Wakefield Forton.

Очакванията на компанията са делът на свободните офис площи да продължи леко да нараства, като през 2024 г. се очаква да достигне най-високото си ниво. Планирани за завършване през годината са почти 100 000 кв. м нови офис сгради, което в комбинация с продължаващата оптимизация на площи от наемателите ще доведе до споменатия ръст на незаетостта. Към третото тримесечие на 2023 г. тя е 16% средно за клас А и Б сгради в София.

След покачването на наемите през 2023 г. очакванията са ръстът да се забави до темповете на инфлацията. Към края на тази година първокласните офис площи в централната част на София се отдават за 16-17 евро/кв. м, докато цените в офис сградите по протежение на големите булеварди варират между 12 и 15 евро/кв. м.

Продължава интересът към гъвкавите офиси, които в София вече надминават 60 000 кв. м, а други 10 000 кв. м са в развитие. Устойчив тренд е компании, които се разрастват, да напускат коуъркингите и да наемат офис площ в същата сграда или район. В резултат на това продължава да нараства делът на офис сградите, които включват споделени офиси в микса си от площи.

ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ
Ритейл парковете ще продължат да бъдат основен двигател за растежа на пазара на търговски площи през 2024 г. Прогнозата е през следващата година да бъдат завършени и да излязат на пазара нови 100 000 кв. м отдаваеми площи в този сегмент.

“Интересът на търговци и потребители към този тип проекти остава висок, тъй като те са отлична платформа за разрастване, особено към по-малки населени места, където потребителите имат нужда от удобно и разнообразно пазаруване. Основното търсене на нови площи идва от дискаунт вериги и супермаркети. Към момента няма индикации за навлизащи нови големи търговци на българския пазар“, посочи Георги Муховски, зам.-мениджър „Търговски площи“ в Cushman&Wakefield Forton.

По думите му осезаемо повишение в наемите през следващата година не се очаква. Те ще растат предимно органично чрез индексацията на договорите с темповете на инфлацията. При някои специфични проекти или обстоятелства повишението може да е по-голямо. Подобна е тенденцията и при търговските центрове в големите градове.

„Двуцифрени наемни нива при ритейл парковете засега се реализират само в София. При някои проекти в страната можем да очакваме наемите също да достигнат двуцифрени стойности. Тенденцията за разлики в нивата между столицата и страната все пак ще се засили при реализацията на планираните проекти в София”, коментира Георги Муховски.

От инвестиционна гледна точка се очаква да продължи, макар и с бавни темпове, започналата консолидация в сегмента на ритейл парковете. Международните компании, които следят тенденциите, се очаква да предприемат по-конкретни стъпки за навлизане на пазара.

ИНДУСТРИАЛНИ ПЛОЩИ
Предлагането на индустриални площи и складове в София продължава да бъде ограничено през последното тримесечие на 2023. Строителната активност в сегмента остава висока, като за София надминава 330 000 кв. м площи за собствено ползване и отдаване под наем. Очаква се това да стабилизира дела на свободни площи на здравословни нива през следващите две години. Тенденцията е в отговор на незадоволеното търсене на нови и модерни площи под наем, което насърчава инвестициите в сегмента.

„Ниските нива на свободни логистични площи за отдаване под наем се отразиха на наемната активност през 2023 г. Това доведе до бързо усвояване както на вече изградени площи, така и на такива в строеж. Напред във времето ще се отвори място за нови проекти за отдаване под наем, както и за разширения на съществуващи индустриални и логистични бази“, обобщи Жоро Ангелов, мениджър „Индустриални площи“ в Cushman&Wakefield Forton. По думите му основни инвеститори остават местни и установени участници на пазара.

След ръста на наемите на складови и логистични площи през 2023 г., през следващата година не се очаква те да се променят значително. Наемните нива на новопостроени първокласни складови площи в рамките на околовръстния път на София ще варират в диапазона 5.40 - 5.90 евро/кв. м. За имоти извън околовръстното шосе цените ще са между 4.9 и 5.40 евро/кв. м. Посочените нива са за площи до 10 000 кв. м. Ще се запази практиката в някои проекти да има по-високи офертни цени, а в други да има отсъпки при дългосрочни договори и наемане на по-големи квадратури