Ето как въвеждането на еврото ще се отрази на пазара на имоти у нас

Как България стана един от най-горещите жилищни пазари, колко достъпни са имотите у нас, как повишението на лихвите и влизането ни в еврозоната ще се отрази на пазара в страната, върви ли се към стабилизиране на цените, каква 2023 изпраща пазарът на имоти у нас и каква 2024 да очакваме, как се разви имотният пазар през последните 20 години и как изкуственият интелект ще се отрази на сектора – тези и други въпроси коментирахме с Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

Полина, как бихте обобщили имотния пазар през 2023 у нас?
Миналата година беше по-спокойна за имотния пазар на фона на предходните 2 или 3 години на бързо нарастващи цени и изчерпване на предлагането. През 2023 се постигна един по-добър баланс при по-високи цени, но сделки се сключваха и пазарът даде много добри резултати. Завършихме годината успешно.

Изпревариха ли продавачите купувачите? Как това се отразява на цените?
Все още продавачите не успяват да отговорят на търсенето на купувачите. Има задържане от страна на предлагането и това повлия за продължаване на нарастване на цените на практика в цялата страна. Така че към момента все още предлагането не е достатъчно добро, но пък е много добър момент за продажба, тъй като цените са на исторически най-високите си нива и има търсене.

Доклад на Уникредит в края на миналата година посочи, че жилищата в София трябва да поевтинеят с 47%, за да отговарят на доходите. Каква е Вашата оценка?
Нашите данни сочат, че в момента жилищата в София, като това важи и за другите големи градове, са на едни от най-добрите си нива по отношение на доход спрямо цена. В момента една средна работна заплата в София купува малко под 1 квадратен метър. Докато в предходния бум например 3 работни заплати са били нужни за 1 квадратен метър. Така че, ако гледаме цялостно пазара и неговото развитие през последните години, сега имаме едни от най-добрите условия за покупка на жилище от гледна точка на доходи и лихвени проценти по кредитите, които не се промениха съществено през миналата година. Затова по-скоро смятам, че пазарът е в много добра форма.

Според този доклад жилищата в София са достъпни само за под 10% от домакинствата с най-високи доходи. Какъв е Вашият коментар?
Ако трябва да обобщим имотния пазар, той винаги се движи от 10 – 20% от хората, които могат да си позволят да купуват и да инвестират в жилища. Така че всъщност няма някакъв съществен проблем. По-скоро имаше реакция от страна на купувачите в един момент, в който цените нарастваха доста бързо с 20 – 25% през 2022 и очакванията бяха лихвените проценти също да нарастват. Имаше едно отдръпване от пазара в рамките на 3 – 4 месеца, в които те се колебаеха дали това е правилният момент. Но още в началото на 2023 купувачите се завърнаха на пазара, тъй като видяха, че нищо драматично не се случва и бяха окуражени да направят своя избор за покупка на дом.

Knight Frank преди дни класира София на 9-о място по ръст на цените в света. Може ли да се говори за балон на пазара?
Данните показаха, че макар в много от западните пазари цените да започнаха да спадат, в България през миналата година те отбелязаха ръст в рамките на около 8 – 10%. Именно това отличи нашия жилищен пазар от останалите в света – лихвите останаха ниски и това стимулира търсенето, пазарът продължи да расте. За балон не мисля, че би могло да се говори именно поради това, че има обосновка на нарастването на цените и откъм доходи, и откъм икономическо развитие. И другата съществена разлика с 2008 е, че ние нямаме на практика такова голямо чуждестранно търсене, което да кара цените да растат изпреварващо, тоест ръстът на цените е обоснован от фундаменталните фактори, които оказват влияние на пазара.

Нарастването на лихвите по ипотечните кредити охлади пазара в много страни в Европа. Да очакваме ли подобна тенденция и у нас?
През последните 1 – 2 години все я очакваме, но не се случва, защото при нас кредитите основно се теглят в левове, а лихвените проценти се формират от търговските банки на база на формули, включващи и лихвените проценти по депозитите, които все още са нулеви. Така че този ефект не се усети в България. И прогнозата на банковия сектор е, че дори да има ръст, той ще е много по-малък и плавен, отколкото на други пазари. А пък виждаме, че вече започва и обратният процес за намаляване на лихвите, тъй като инфлацията беше в някаква степен овладяна. Може и да се случи така, че при нас изобщо да не се усети този ефект и всъщност да прескочим краткия цикъл на обръщане на тенденциите в Западна Европа и САЩ.

С други думи, не можем да говорим за спад на цените на имотите в близък план?
Няма никакви индикации, които да сочат в посока обръщане на пазара и спад, особено на фона на това ограничено предлагане в момента. Първо, трябва да имаме по-голямо предлагане, офертите да започнат да се застояват на пазара, да няма платежоспособно търсене, да почнат да се вдигат по-сериозно лихвените проценти. Това изобщо не е на дневен ред да се случи.

Ограниченото предлагане на свитото ново строителство ли се дължи основно?
Новото строителство успя да осигури предлагане на пазара, макар и с по-бавен темп. През последните години видяхме различни сътресения. Основният проблем е във вторичния пазар, тъй като много хора по-скоро задържат имоти с цел съхраняване на спестявания, предпазване от инфлация или просто поради причината, че няма в какво друго да инвестират средствата, ако продадат имота. И много имоти са извън пазара в момента. Очаквахме да има някакво раздвижване, но и тази година хората ще са предпазливи, тъй като все още има инфлация и предстои приемането ни в еврозоната. Това създава колебания и притеснения.

Имат ли основания тези притеснения относно влизането ни в еврозоната? Може ли да се очаква спекулативно повишение на цените?
Няма основание да се случва това, тъй като цените нараснаха достатъчно през последните години. Дори да се опита някой да направи нещо подобно, пазарът едва ли ще реагира положително.
От 20 години имотите се оферират на цени в евро. Това даже може би ще създаде улеснения, включително и за чуждестранните купувачи тук. Но все пак ще преминем през един период от няколко месеца или година на колебания и притеснения, които ще оказват влияние в посока задържане на продажба на имот или пък въздържане от покупка, което е по-малко вероятният сценарий.

Каква е прогнозата Ви за имотния пазар през 2024?
Аз очаквам да бъде доста активен. Ръстовете на цените допълнително ще се успокоят, защото видяхме в София, че от 20 – 22% за четвърто тримесечие годишният ръстът е малко над 6% според нашите данни. Сходни са данните, които излизат и от официални източници. Но в другите градове като Варна, Бургас, по-малките областни градове и курортите имахме доста големи ръстове в рамките на 10 – 20%. През тази година и там ще започнат да затихват тези ръстове до 5 – 10%. Вече виждаме този процес. Започнаха да се коригират офертни цени на имоти, които са се застояли няколко месеца на пазара в курортите и в страната. Виждаме, че в София се сключват сделки на вторичен пазар с преговори и отстъпки в цената. Те не са големи, но все пак страните влизат в диалог и са склонни на преговори. Очакваме тази пренастройка да продължи да се разгръща.

Чествате 20-годишнина. Как се промени пазарът у нас за този период?
Последните 20 години са почти цялата история на модерния ни имотен пазар – след хиперинфлацията, деноминацията и рестарта на пазара с очакванията да влезем в НАТО, в ЕС. Интересни неща се случиха и видяхме много процеси откъм чуждестранен интерес от различни страни, отлив на интерес, регулации и какво ли не. Но всяка година е различна и не спира да ни изненадва. Като обща рамка пазарът доста се разви, узря и в момента имаме един съвременен европейски имотен пазар, който се движи от ново строителство, модерни технологии, решения в посока енергийна ефективност, зелени сгради и т. н. През всичките тези години пазарът успява да се развива така, че не се различава много от тези на Запад и в САЩ. Да, някои процеси идват с малко закъснение при нас, но идват. Виждаме положително развитие и устойчивост на пазара. И вече 10 години той върви само нагоре, успя да се възстанови и да премине през редица кризи като пандемията. Така че можем да смятаме, че тепърва ще разгръщаме пълния потенциал на имотния пазар.

Как изкуственият интелект се отразява на имотния сектор?
Всеки ден се удивявам на разни приложения, които могат да подпомагат дейността ни. За момента основно в сферата на маркетинга и рекламата в посока повече видео съдържание, но и в писане на текстове, представяне на имоти, преводи на различни езици. Технологиите ще ни дадат възможност да подпомогнем тези процеси и да продължим да надграждаме към по-добро обслужване на клиенти, по-бързо и качествено обработване на запитвания и т. н., за да може брокерите да се фокусират върху човешките отношения и да си свършат работата качествено – да намерят купувач за имот или имот за дадения клиент. Смятам, че това много ще помогне и да предадем знанието, което сме натрупали през годините, защото често не ни остава време да оформим статии, анализи, препоръки. Изкуственият интелект ще може да ни бъде полезен в тази посока.