Резултатите от слабото четвърто тримесечие потвърждават, че инвестициите в бизнес имоти в Европа през 2023 г. са достигнали най-ниското си ниво от десетилетие насам. Въпреки това, със стабилизирането на финансовите условия и корекциите на цените, признаците на повишена активност би трябвало да доведат до по-големи обеми през втората половина на 2024 г., според последния доклад за капиталовите пазари в Европа, Близкия изток и Африка (ЕМЕА) на Colliers.
Пазарното представяне през 2023 г. беше различно в отделните държави
Обединеното кралство и Германия бяха сред пазарите, на които годишните обеми на сделките достигнаха най-ниските си нива, невиждани от кризата в еврозоната, тъй като по-високите лихвени проценти натежаха в полза на инвестициите и допринесоха за разминаване между ценовите очаквания на купувачите и продавачите. Въпреки това трофейните активи на централни места като лондонския Уест Енд продължиха да привличат интерес, а в някои държави картината беше значително по-добра, като в Испания през четвъртото тримесечие на 2023 г. се наблюдаваше силен приток на инвестиции в хотелския сектор.
Апетитът към разглеждане на алтернативи се повишава
Експертите на Colliers отбелязват, че инвеститорите като цяло са актуализирали стратегиите си, за да отразят новата среда, като интересът се е насочил към алтернативни и антициклични активи като студентски общежития, центрове за данни и науките за живота. Студентските общежития, построени по за конкретни нужди, се очертават като област на особен интерес на пазари като Обединеното кралство и Италия. "Всяка страна в Европа вероятно е с недостатъчно предлагане в сектора на студентските жилища", казва Люк Доусън, Директор капиталови пазар в Colliers ЕМЕА. "Към привлекателността му се прибавя и фактът, че ръстът на наемите е много по-динамичен, поради обикновено кратките договори, както и антицикличните му свойства, като се има предвид, че дори в трудни времена образованието остава приоритет."
Очаква се възстановяване, но не по-рано от края на годината
С консолидирането на очакванията за спад на лихвените проценти през втората половина на 2024 г. някои дълго отлагани трансакции са пред финализиране през следващите тримесечия. Натискът върху корпоративните баланси, породен от по-строгите финансови условия, също може да стимулира активността по сделките, както се вижда от продажбите, стартирани от изпитващия затруднения австрийски Signa Holding.
"Въпреки че набирането на средства все още е трудно, количеството парични резерви, което е на разположение за недвижими имоти, е значително", казва Деймиън Харингтън, Директор проучвания в Colliers ЕМЕА. "Източниците на капитал продължават да се диверсифицират, като все по-активни са частните инвеститори. Всички изчакват подходящата възможност за разгръщане, особено ако е налице ясна индикация, че лихвените проценти ще се понижат през втората половина на годината. Публично листнатите компании продължават да държат цени с големи отстъпки спрямо нетната стойност на активите. Подобренията и активността през първото тримесечие би трябвало да стимулират динамиката на по-широкия пазар."
Секторът на листваните ценни книжа в Швеция се възстановява
Въпреки че общият обем на инвестициите през четвъртото тримесечие в Швеция спадна с почти 60% до 2 млрд. евро спрямо същия период на миналата година, няколко сделки бяха сключени в сектора на логистични и индустриални сгради. Това включваше придобиването от Cadillac Fairview на портфейл от пет актива за сума в размер на 141 млн. евро. Секторът на листваните акции в страната също отбеляза забележимо възстановяване в края на годината, за да завърши годината на плюс. Очаква се той да бъде източник на продажбена активност през следващите месеци.
Стандартите ESG предизвикват размисли в Германия
През 2023 г. в Германия са сключени сделки на стойност 24,1 млрд. евро, което е най-ниската годишна стойност от 2012 г. насам. Според експертите на Colliers един от факторите, ограничаващи пазара, е фокусът на инвеститорите към ESG показателите на някои активи, предвид потенциално високите капиталови разходи, необходими за привеждането им в съответствие с бързо променящите се разпоредби и очакванията на наемателите. От друга страна, някои остарели активи са обект на стратегии за преустройство, за да станат по-устойчиви и „зелени“. Това е отражение на активността в цяла Европа, като проучването на Colliers - Global Investor Outlook показва, че почти две трети от инвеститорите се стремят да влагат капитал в дейности за добавяне на стойност и развитие, основани на ESG. Само една трета търсят стратегии за закупуване на основни активи, в съответствие с ESG стандартите, а 50% от тях са индиректни.
"При ESG инвеститорите търсят или сгради с висок рейтинг на енергийна ефективност - които са рядкост - или такива с много по-нисък рейтинг, но с потенциал за реновации и добавяне на стойност", казва Люк Доусън. "Активите, които се намират по средата, трудно намират купувачи."
Студентските общежития са светъл лъч в Италия
През четвъртото тримесечие Италия е светъл лъч в Европа. Студентските жилища са в центъра на инвестиционната активност. Европа страда от недостиг на такъв тип имоти като цяло, но Италия е изправена пред едно от най-острите несъответствия между предлагането и търсенето и това вероятно ще насърчи по-нататъшните инвестиции в студентски жилища и университетски градчета.
Ново правителство, трайна несигурност в Нидерландия
Победата на дясната партия на изборите през ноември не успя да разсее несигурността в сектора на бизнес имотите в Нидерландия. Очаква се коалиционните преговори да усложнят прилагането на интензивно обсъжданите регулации, насочени към жилищния сегмент, които първоначално бяха предвидени за 2024 г. Неясните перспективи допринесоха за забавяне на активността по сделките през четвъртото тримесечие на 2023 г., която възлиза на 1,3 млрд. евро и е с 24% по-ниска спрямо третото тримесечие.
Испания и Португалия се възползват от силния приток на частен капитал
Испания се противопостави на общоевропейската тенденция през четвъртото тримесечие, като обемът на инвестициите в размер на почти 4 млрд. евро надхвърли очакванията с над 30% спрямо същото тримесечие на 2022 г. Резултатът се дължеше на силното представяне на хотелския сектор, както и на притока на капитали от частни източници както от страната, така и от Латинска Америка - тенденция, която се наблюдава и в Португалия.
Уест-енд в Лондон се противопоставя на тенденцията в Обединеното кралство
За първи път от глобалната финансова криза (от 2008 г.) насам годишният обем на сделките в Обединеното кралство не успява да премине границата от 40 млрд. паунда през 2023 г. Изглежда, че много инвеститори изчакват знак, че лихвените проценти и лихвите по златото са достигнали своя връх, въпреки че апетитът към най-добрите лондонски локации остава на здравословни нива. Colliers очаква по-силна 2024 г., като обемите ще нараснат до около 50 млрд. евро, тъй като нуждите от рефинансиране в комбинация с по-високите разходи по дълга ще доведат до появата на пазара на по-обещаващи активи.
