Как се променя пазарът на офис площи в София?

(л) Иван Пармаков, Димитър Иванов, Христо Андонов (Колаж: Economy.bg)

Economy.bg се свърза с основателите и партньори в Avalant Иван Пармаков, Димитър Иванов и Христо Андонов, за да разкажат за развитието на компанията, какво се случва с офис пазара в София, защо решават да навлязат в бизнеса с жилищни имоти и какво очакват в краткосрочен план.

Вече е март, но все пак каква беше 2023 г. за Avalant?
Димитър Иванов: 2023 година беше изпълнена с нови постижения, които продължиха успешното развитие на компанията ни. Може би като основен акцент се обособи стартирането на новия ни отдел „Интериорен дизайн“ и управление на проекти за довършителни работи. Отделът беше стартиран от Станимир Йорданов и вече наброява четирима специалисти. Успяхме да спечелим сериозен обем от проекти, което беше и в основата на растежа. Така от трима души през 2020 година към днешна дата Avalant се състои от 12 души.

В консултантската ни дейност успяхме да консултираме сделки за наем на офис площи с общ обем от приблизително 26 000 кв.м, някои от които включват:
• консултиране на една от най-големите сделки за офис площи през годината – удължаване на договора за наем на Cargill в Cargill Tower за 9000 кв.м;
• релокация на ключово звено на TBI Bank в нова сграда в „Лозенец“ (900 кв.м);
• консултиране на три нови сделки в една от най-модерните офис сгради в София – NV Tower (общ обем от прибл. 1400 кв.м), а именно: Siemens Energy, Astellas Pharma и Nuvolo Technologies.

И разбира се, не можем да не споменем и релокацията на Avalant в нов офис в NV Tower. Това нямаше да бъде възможно без любезната покана на нашите домакини от Proxiad, чийто офис на последния 17-и етаж в сградата споделяме.

Изображения: Avalant

Avalant е консултантска компания в сферата на бизнес имотите. Как навлязохте в жилищно строителство?
Христо Андонов: Идеята ни да навлезем на жилищния пазар като инвеститор стартира преди повече от година и половина и в резултат сега пристъпваме към реализация. Основният стимул беше желанието ни за диверсификация на бизнеса. Все пак пазарът на корпоративни имоти в България и в частност София, е все още в процес на развитие и търпи корекции във времена като тези на изминалата пандемия. Жилищният пазар отбеляза сериозен ръст, което ни подтикна да разгледаме диверсификацията като начин за намаляване на риска. В допълнение, у нас се породи желание да подобрим преживяването при покупката на нов дом, прилагайки подхода ни с фокус и внимание към клиента, който се оказа успешен модел в Avalant. Нашият анализ на жилищния пазар показва, че търсенето на качествени жилища в София е солидно и ще продължи дори и при покачване на лихвените проценти, а на първо четене изглежда, че все още липсва насищане на предлагането на такъв тип имоти.

За да видите изображението в по-голям размер, кликнете на него

Планираме инвестиционната дейност в жилищния сегмент да бъде превърната в отделна бизнес линия и потенциално отделен бранд. В момента разглеждаме и други потенциални проекти, този път за малки жилищни сгради. 

Какво представлява Uphill Estates?
Иван Пармаков: Uphill Estates представлява комплекс от четири еднофамилни къщи със сключено застрояване и общ сутерен. Къщите са разположение на три надземни нива. Всяка къща разполага с подземен паркинг за два или три автомобила, склад, комфортна дневна с кухня и трапезария, четири спални, четири санитарни блока и прилежащ двор с площ между 76 кв.м и 150 кв.м, както и веранда към него. Разгърнатата застроена площ на къща варира между 305 кв.м и 358 кв.м. Извън индивидуалните дворове, проектът разполага и с двор за общо ползване с размер от 400 кв.м. Общото РЗП на проекта е приблизително 1500 кв. м, а надземната площ е прибл. 1000 кв.м. 

За да видите изображението в по-голям размер, кликнете на него

Името е вдъхновено от локацията, която се намира на възвишение в подножието на Витоша - в.з. Малинова Долина-Герена, която е разположена непосредствено над ж.к. „Камбаните“. През последните години районът се оформи като една от най-търсените зони за живот в столицата. Избрахме тази локация, защото виждаме потенциал за развитие поради удобния достъп, чудесните гледки към града и планината, ниското застрояване, наличието на зелени площи и близостта до града чрез ул. „Бистришко шосе“ и „Околовръстен път“. 

Как финансирате проекта?
Иван Пармаков: Инвестицията до този момент е извършена с лични средства. Планираме съвсем скоро да стартираме разглеждане на варианти за банково финансиране. Впечатленията ни са, че банките имат интерес за финансиране на жилищно строителство, но основни фактори са типът на проекта, както и профилът на инвеститора – дали притежава опит в сферата на недвижимите имоти и екип от специалисти. Ние притежаваме и двете, така че отговаряме до голяма степен на изискванията на банките и нямаме притеснения. Остава да намерим и правилния партньор.

Кога очаквате да стане готов?
Иван Пармаков: Планираният период за получаване на разрешение за ползване е през лятото на 2026 г., а при добри обстоятелства и малко по-рано. Стартирахме работа по проекта в края на лятото на 2023 година и към момента завършваме техническия проект, който подлежи на одобрение. Планираният старт на строителството е през лятото на 2024 г.

Какво ще го отличава от всички останали подобни проекти?
Иван Пармаков: Това, което смятаме, че отличава Uphill Estates от останалите проекти, е нивото на отдаденост на екипа от професионалисти, който успяхме да сформираме. Като за по-малък по обем проект е много съблазнително инвеститорите да се насочат към по-нисък клас продукт и да не навлизат в сериозен детайл. Ние, от своя страна, инвестирахме изключително много внимание във всеки детайл, стартирайки от избор на партньори, въвличане в процеса на проектиране, създаване на уебсайт, създаване на рекламна брошура, проучваме всички материали внимателно и генерално вземаме много активно участие във всеки етап на проекта.

По отношение на проектиране и архитектура избрахме да работим с Blueprint Architects, които създадоха модерната визия на Uphill Estates. Основна роля в реализацията имат и Atlas Project Management и в частност арх. Димитър Полянов, който предоставя консултантски услуги от самото начало на проекта, включително анализ на инвестиционната възможност, управление на проектиране, изготвяне на бюджети и графици, както и предстоящо управление на строителния процес. В момента стартираме процедура по избор на главен изпълнител, като работим в посока да изберем за партньор едно от големите имена в сектора. За счетоводни услуги се доверихме на счетоводна къща „Транс Акаунт“, които разполагат със задълбочен опит при обслужването на проекти в сегмента на жилищно строителство. Комбинацията от всички партньори, техните знания и опит, както и нашият профил смятаме че ни отличават от всички останали проекти и ще спомогнат на Uphill Estates да се извиси над средностатистическия жилищен проект. Поставяме си за цел да създадем открояваща се жилищна среда, която да предоставя висок стандарт и комфорт на бъдещите си обитатели.

Какви промени отчитате на пазара на бизнес имоти?
Христо Андонов: След пандемията, компаниите промениха изцяло навиците си за работата от офиса. Хибридният модел на работа, съчетаващ работата вкъщи и в офиса, се установи като новата норма с категоричен превес на работата от вкъщи, особено в IT индустрията, която е и преобладаващ ползвател на офис пространства (по наши данни близо 70% от компаниите наематели в София). Това пряко рефлектира върху търсенето на офис площи под наем, тъй като компаниите вече не се нуждаят от работни станции за всички служители. Например, ако преди 2020 г. компания от 200 души би търсила около 2000 кв.м офис (10 кв.м на работна станция), в момента по-скоро тя ще се ориентира към 800 – 1000 кв. м или дори по-малка площ в зависимост от процента посещаемост.
Съответно нуждата от по-малка площ позволява на офис наемателите да изберат нови и модерни клас А сгради, без това да се отразява на месечния и годишния разход за тази услуга. Статистиката ни показва, че 80% от новосключените сделки са именно в клас А проекти. По този начин компаниите алокират допълнителния разход за по-голяма площ в по-модерни пространства с цел да мотивират служителите си по-често да посещават офиса. Тенденцията е за просторни зони за релакс и рекреация, повече зали за срещи и по-малко работни станции, опериращи чрез т.нар. hot desking* политика.

Извън Uphill Estates какво предстои тази година?
Димитър Иванов: Много вълнуващи проекти. Очакванията ни за пазара на офис площи са за покачване на активността и обема сделки. Вече работим по няколко сделки с размер над 2000 кв.м. Някои от тях очакваме да приключат до пролетта, а други стартират в момента и са с хоризонт края на годината. Другата ни бизнес линия – интериорен дизайн и управление на проекти също се развива бурно. Както споменахме, екипът ни се разрасна и е с перспектива за допълнително увеличение до края на годината. В момента работим за спечелването на няколко големи проекта за дизайн и анализ на работната среда, което ще затвърди добрата ни пазарна позиция в този сегмент. Не е изключено до края на годината да сме един от лидерите по завършени проекти като обем квадратни метри. 

За близо четирите години от създаването на Avalant успяхме да се наложим като един от пазарните лидери и името ни вече е много разпознаваемо. Все повече компании от международен калибър ни се доверяват и това ни радва. С разрастването на дейността ни в различни сегменти планираме да се превърнем в една от водещите групи в сферата на недвижимите имоти в България.

*начин за спестяване на офис пространство, при който работниците нямат собствено бюро и получават бюро само когато имат нужда от него