вторник, 18 декември 2018  RSS
    Барометър | Региони | Компании | Лица | Назначения


    4864 прочитания

    Как се „размразяват” строежи?

    Отговорът от инж. Христин Хараланов – управляващ партньор на „Корект проект”
    13 октомври 2011, 10:18 a+ a- a

    По данни на Камарата на строителите в България само обемът на недовършеното жилищно строителство в страната надхвърля 8 млрд. лева. Замразени строежи в различни фази, станаха паметници на икономическата криза, от които губят предприемачи, финансови институции, инвестирали в проектите, и купувачите „на зелено”. Основната причина за многото спрели строежи е затрудненото финансиране в момента и неправилното планиране и изразходване на средствата в миналото.

    Каква е алтернативата пред предприемачите, които не могат да продължат обекта си, попитахме инж. Христин  Хараланов. Той е управляващ партньор на консултантската компания „Корект Проект”, чиято основна дейност е управлението, консултантските услуги и пълното обслужване на строително - инвестиционни проекти.

    Г-н Хараланов, има ли данни колко са замразените проекти в България?
    Има много замразени проекти в цялата страна във всички сегменти - жилищно строителство, търговски обекти, МОЛ-ове, производствени и офис сгради. Според данни изнесени от Камарата на строителите през юни 2011 обемът им е над 8 млрд. лева. Ние направихме наше проучване на състоянието на част от жилищните сгради на територията на град София. Само в столицата има десетки обекти, които са замръзнали на различен етап от своята проектна дейност.
    Какви са причините за многото „замразени” обекти?
     
    Много е трудно да се даде оценка и да се изнесат конкретни данни, тъй като това значи, че трябва да се направи един задълбочен анализ, но със сигурност става въпрос за стотици хиляди квадратни метри недовършени сгради и милиарди левове инвестиции.

    Какви са основните причини за многото спрели строежи?
    В момента основната причина е затрудненото финансиране. Типичният предприемач, който има проблеми и не може да завърши обекта, първо се допитва до банките, за да търси финансиране. Това в момента обаче е много трудно. Банките като цяло искат гаранция, че сградата ще бъде завършена и без такива финансови институции трудно отпускат кредит. Към момента обаче почти липсва разработен модел, който да показва дали една сграда ще бъде завършена, или не и ние се стремим да направим именно това. Това е сложната задача, която трябва да се реши. Наблюденията ни от последните 5-6 години обаче показват, че в момента виждаме толкова замразени проекти и заради неправилно планиране и нецелево изразходване на средствата в миналото.

    Има сгради, които вече втора година са замразени. Тези предприемачи имат кредити, текат лихви, а нищо не се случва. Как най-често се развива сценарият за тях?

    Ако говорим за жилищни сгради, то предприемачите разчитат най-вече на продажба на крайни клиенти, за да могат с това финансиране да завършат проекта. Самите крайни купувачи обаче отново разчитат предимно на банка за ипотечен кредит. В някои случаи банките спират да кредитират купувачите и тогава се получава проблем. За да се отпуснат нови средства на предприемача, банките искат да знаят как това финансиране ще бъде върнато. Ако предприемачът няма друг печеливш бизнес, кредит трудно би му бил отпуснат, защото банката вече е дала 50 единици, чиято стойност се е стопила в момента до 30 единици. От гледна точка на финансовата институция не е обосновано да му отпуснат още 50 единици, защото това означава още по-голяма загуба. Така предприемачът става несъстоятелен, трупат се лихви и целият проект е със задължения. Всички са на загуба, а проектът се превръща в купчина желязо и бетон, без да има изход от ситуацията.

    Как може да бъде „размразен” един проект?

    В „Корект проект”сме разработили модел, който е прозрачен и осигурява гаранция, че при изпълнени договорености между трите страни – предприемач, купувачи и финансовата организация, ще имаме завършен обект. Става въпрос за едно ново, гъвкаво управленско решение за преодоляване на недоверието между всички ключови страни в един строително-инвестиционен проект, което създава възможности за „размразяване” на спрени строителни обекти.
    Как може да се „размрази” строеж?
     
    Резултатите от ефективната работа са завършване на проекта, освобождаване на парични средства и привеждане на кредитната сделка в изпълнение.

    Как работи този модел?
    Когато имаме завършен до някъде проект, първото, което правим, е оценка към момента – колко и какви строително-монтажни работи са завършени и на каква стойност. Тази оценка е на база моментното състояние на пазара, а не на похарчените в миналото пари, плюс баланс колко са продадените апартаменти и усвоените средства. След което правим оценка от този момент до края какви средства са необходими, за да завършим сградата. Изготвяме график и търсим банка, която има интерес да финансира проекта. С графика ние обосноваваме сумата, която е необходима, и в какъв срок сградата ще бъде завършена.

    Много от предприемачите сигурно смятат, че това е поредният разход за тях?
    Ние не сме разход, а инвестиция. Цената на тази услуга е част от целия процес.  Когато има специалисти, е добре те да се използват, защото тогава се оптимизира и процесът, и ресурсите.

    През последните две години предприемачите непрекъснато са търсили финансиране. Защо една банка ще отпусне средства за този проект на вас, след като вече е отказала на предприемача?
    За да се случат нещата е най-важно да се върне доверието между кредитополучателя и кредитодателя.  Безсмислено е досегашната инвестиция да стои заровена в една дупка.  Това, от което се притеснява банката, е, че ако продължи да налива още пари, не е ясно колко ще бъде оценката на сградата след една година. Нашата работа е да направим оценка на реалното моментно състояние и колко средства са необходими за завършването на тази сграда към днешна дата.  Нашата роля е на гарант и контролираме процеса и предприемача. Ние сме строителни инженери и нашата работа е да осъществим контрол над проекта.

    Как вие бихте могли да спрете предприемачът да покрие с тези средства други задължения, несвързани с проекта?

    Може би един от основните проблеми в бранша е, че отпусканите досега средства не са били усвоявани целенасочено. Предприемачът се обръща към нас, защото има проблеми. „Корект проект” е консултант на всички страни. Разговорите с банките са на такова ниво, че трябва да се измисли нещо ново, което да дава сигурност и гаранция. И банката пита как да е сигурна, че парите ще бъдат изхарчат по предназначение. Но в този модел тя вече има финансов контрол, защото 100% от отпуснатите средства са в сметка под условие. Условието е, че могат да се усвояват само за строителни работи, които фигурират в графика. При такъв модел има и повече купувачи, защото те ще знаят, че парите им са в тази сметка и само чрез съгласието на банката и контролиращата трета страна предприемачът може да ги харчи.

    Има ли проекти, които ще си останат замразени?
    По принцип за всеки проект, без значение от това къде се намира, какъв тип строителство е, може да се разработи работещ модел. На предприемачи, които са взели кредити и са продали голяма част от апартаментите, но са ги разходвали за други дейности, обаче не може да им се помогне, защото просто няма какво да се продава.

    Сложна ли е процедурата и колко време отнема „размразяването” на един проект?
    Зависи, но можем да създадем модела за месец - месец и половина. За това време изясняваме какво е направено и какво трябва да се направи. Провеждаме тръжни процедури, ако е необходимо с цел оптимизация, за да се наемат например други подизпълнители, които са на по-добри цени и работят с по-качествени материали. Ако по една сграда се работи и има адекватна цена, тогава се случват и продажби. Проблемът е, че като цяло инвестиционния модел, поне за някои сгради в България, е нарушен.

    Как стои въпросът при офис сградите и търговските площи?
    Да, имаме и разговори за офис сгради. На един инвестиционен процес обаче трябва да се гледа реализацията. Ако не можеш да продадеш или отдадеш под наем този обект, то няма смисъл да го довършваш. В София в момента има над 500 000 квадратни метра РЗП офиси и цените се задържат. При жилищното строителство в момента има сделки. Има хора, които искат да си купят ново строителство, но такова липсва. За да се раздвижат продажбите „на зелено” пък е необходимо да се възстанови доверието между продавачи и купувачи.

    Има ли реално завършен проект чрез ваша помощ?

    Да. Последната ни задача беше да преценим дали за 150 единици на квадратен метър можем да завършим жилищен проект в София. Влязохме, оценихме какво остава да се свърши, направихме тръжни процедури, оптимизации и преценихме, че цената е реалистична. Контролирахме процеса и в рамките на шест месеца пуснахме в експлоатация обекта, който беше на етап груб строеж.

    Нагоре
    Отпечатай
     
    * Въведеният имейл се използва само за целите на абонамента, имате възможност да прекратите абонамента по всяко време.

    преди 4 часа
    Франция ще облага с дигитален данък Google, Apple, Facebook и Amazon
    Опитите за договаряне на общоевропейски данък засега нямат успех
    преди 5 часа
    НСИ: Жените с висше у нас повече от мъжете
    Мъжете обаче печелят с 25% повече от дамите, сочат нови данни на НСИ
    преди 6 часа
    Банка ДСК получи разрешение да придобие Societe Generale Експресбанк
    Според КЗК сделката няма да ограничи конкуренцията на българския банков пазар
    преди 6 часа
    ЕС договори мерки за намаляване на лошите кредити
    С договорените мерки ще се гарантира, че банките заделят средства за покриване на рисковете, свързани с бъдещите отпускани заеми, чието обслужване може да спре