Търсенето на офиси с площ над 1500 кв. м доминира на пазара в София

Наематели с офиси над 1500 кв. м преобладават в ключовите бизнес сгради в столицата, показват данните на инвестиционната компания Lion’s Head Investments. Големите компании целенасочено търсят сгради с по-голяма етажна площ, което им дава възможност да позиционират всичките си служители на един етаж, вместо на няколко. Целта е да се улесни управлението на процесите както и комуникацията между екипите. От своя страна инвеститорите също предпочитат да разпределят сградите си между по-малък брой първокласни наематели с големи площи. 

„През тази година над 60% от запитванията за наем в Megapark са за офиси с площ над 1000 кв. м. Процесът на окрупняване е двустранен – наемателите предпочитат да са в един офис, на един етаж, ако е възможно, пред алтернативата да имат няколко офиса в един град, а ние - инвеститорите от своя страна, следваме логиката на проектиране на сградата - голяма етажна площ, тип „open space”, за да предоставим необходимата площ  и възможност за разширение на нашите наематели.”, коментира Сергей Койнов, изпълнителен директор на Lion’s Head Management”.

По-голямата наета площ е свързана и с по-дълги договори за наем. В София срокът на договорите е обичайно 5 години, а в Букурещ - между 5 и 10 години. И в двата града обаче зачестяват споразуменията със срок от 10 години, особено при по-голям обем наети площи. Налице са и стимули за удължаване на периодите на вече подписани договори за наем, което в много случаи е от взаимен интерес за наематели и инвеститори. 

„Ако преди години дългосрочните наеми бяха желание и цел на собствениците на сградите, днес те са по-скоро едно от задължителните изисквания на големите наематели. За глобалните компании с голям брой служители планирането е важно, както и гарантирането на дългосрочна локация. Тенденциите в дизайна и организацията на работните пространства също са фактор. Инвестициите в обзавеждане и оборудване са все по-високи, което добавено към стандартните разходи по преместване, още повече мотивира наемателите да запазят заетите пространства”, добавя Сергей Койнов.

По данни на Lion’s Head делът на свободните офис площи в София все още е по-висок от този в Букурещ. Разликата в заетостта обаче е малка – 9.8% в София, при 8.4% в Букурещ и е резултат от моментното състояние на търсене и предлагане.

„Доходността в София е около 8%, при 7.4% в Румъния. Причина за това е, че румънският пазар е значително по-голям и по-ликвиден. На офис пазара в Букурещ оперират значително повече на брой международни предприемачески компании (developers), инвеститори, както и повече и по-големи наематели.“, обяснява Койнов.

От компанията отбелязват разлика и в наемните цени между двата града. В София, за първокласни офис площи средните наеми са около 14 евро/кв. м. В Букурещ стойностите са около 18-19 евро/кв. м.

В румънската столица дружеството притежава и управлява Oregon Park – офис парк, разположен в северния бизнес район на Букурещ Floreasca Barbu Vacarescu, който се състои от три сгради Клас А. Най-големият наемател там е Oracle – компания за облачни услуги и софтуер. Тя заема площ от близо 25 500 кв. м. За сравнение, най-големият наемател в София е фармацевтичната компания PPD, която след разширение с 3 000 кв. м разполага с над 14 500 кв. м наета площ в Megapark.  

“От началото на годината сме подписали три договора за разширения с настоящи наематели. В момента сме в процес на подновяване на договори за около 4500 кв. м, в това число и за увеличение на наетите площи. Запитванията от външни наематели, с които водим активно преговори, са за над 6000 кв. м.“, казва Мирослав Танчев, пропърти мениджър Мegapark.

Сред подновените договори в сградата са Mansion – онлайн платформа за хазартни игри, с разширение на наетите площи до 1300 кв. м, строителната компания Strabag – с обща квадратура 2 800 кв. м и софтуерната компания Tinqin.

В идните месеци в Megapark ще стартира процес на редизайн, който ще свърже външното и вътрешното пространство. Ще бъдат преобразени общите пространства, фоайета, рецепция и кантина под концептуалното название Living room.