понеделник, 29 ноември 2021   RSS
    Барометър | Региони | Компании | Лица | Назначения


    2723 прочитания

    Кои са факторите за инвестиции в имоти?

    Борис Павлов, основател и изпълнителен директор на Flat Manager и лектор във Finance Academy, разказва пред Economy.bg
    15 март 2021, 12:35 a+ a- a

    Борис Павлов е изпълнителен директор на Flat Manager, компания за управление и инвестиции в недвижими имоти, която той основава през 2017г. Преди това Борис работи за Международна инвестиционна банка в Париж, Ню Йорк и Лондон. Притежава две бакалавърски и две магистърски степени от френски, британски и американски университети по специалностите „Икономика“, „Финанси“ и „Право“. Борис е един от лекторите в най-новия образователен проект в България – Finance Academy, където води курсове за анализ и инвестиции в недвижими имоти и бизнес планиране и стратегии.

    Пазарът на недвижими имоти съществува от векове и благодарение на историята разполагаме с богата информация за неговите тенденции и взаимовръзки, които ни позволяват да формулираме основните фактори за успешни инвестиции. Тези фактори са валидирани от миналото и са непреходни.

    Фактор 1: Цикличност на пазара
    Дългата история на пазара на недвижими имоти ни позволява да идентифицираме определени фази, които формират цикли със средна продължителност от 18 години. Правилното разпознаване на фазите е добър начин да предвидим какво следва от макроперспектива. 

    Фаза 1: Възстановяване. Този етап настъпва след рецесия и представлява плахо съживяване на пазара. Заетостта на жилищата се увеличава, а някои от тях се наемат и на по-високи цени. Цените на имотите започват да се покачват, което води до активизация на инвеститори в ново строителство. 

    Фаза 2: Експанзия. Тази фаза се характеризира с „бум“ на пазара – силно търсене, съществено покачване на наемите и цените на имотите, много ново строителство, а към края на фазата се постига баланс между търсенето и предлагането. Най-добрият момент за продажба на имот е именно в залеза на експанзията. 

    Фаза 3: Хиперпредлагане. Увеличеното търсене по време на експанзията е било причина много инвеститори да финансират изграждането на нови сгради. Тези сгради вече са завършени, което значително увеличава предлагането за сметка на търсенето. Заетостта намалява и това води до спад в цените на наемите и на самите имоти. 

    Фаза 4: Рецесия. Спадът на цените и големият брой празни жилища водят до рецесия на пазара. Рецесията се характеризира с несигурност, нисък брой сделки и стагнация в новото строителство. Нейният край маркира най-добрата възможност за закупуването на инвестиционен имот. 

    В момента се намираме между фаза 2 и 3 – пазарът все още е благоприятен за купувачи и продавачи. През 2020 г. взаимодействието между търсене и предлагане приличаше повече на танго, отколкото на икономическа причинно-следствена връзка. Най-вероятният ефект на Covid-19 върху цикъла на пазара на недвижими имоти е по-скоро положителен – забавяне и отрезвяване непосредствено преди фаза 3

    Фактор 2: Лихвен процент
    Икономическите последици от пандемията накараха централните банки да държат лихвените проценти до най-ниските им нива. Експанзивната монетарна политика обаче не може да продължава вечно, тъй като води до инфлация.

    Връзката между лихвените проценти и инфлацията е видна и на пазара на недвижими имоти. За сравнение, през 2008 г., непосредствено преди рецесията на пазара, лихвите по жилищните кредити в България достигат близо 10%, а сега при определени условия може да се вземе кредит на 3%. Инвестиция в жилищен имот в София генерира около 5% доходност, т.е. може да се реализира „печалба“ от 2%, финансирайки покупката с кредит. Лихвите по депозити в банки са около 0%, което прави покупката на имот много по-рентабилна инвестиция. 

    Съществуват и други непреходни икономически фактори, които оказват влияние върху пазара – БВП, безработица, урбанизация и т.н. Курсът „Анализи и инвестиции в недвижими имоти“ във Finance Academy разглежда в детайли всички тях, цикъла на пазара и анализа на самата инвестиция. 

    Фактор 3: Цената на инвестиционен имот е сбор от дисконтирани парични потоци
    Вероятно най-често срещаната грешка е третирането на имота като дом, а не актив или като комбинация от двете. Често купувачите избягват имоти на партерен етаж и без паркомясто, но с изключителна локация в центъра. Не се разглежда възможността за отдаването под наем краткосрочно. Максимата, че трите най-важни фактора за всеки имот са „локация, локация, локация“ също подвежда купувачите – плащат висока премия за локация, която може и да не генерира необходимия приход за една добра инвестиция. 

    Фактор 4: Лична покупателна способност и цели
    В курса, посветен на недвижими имоти във Finance Academy, се отделя много време в създаването на модел за оценка на инвестиция спрямо възможностите и целите на купувача. За целта ни помагат генералните методи за инвестирането в недвижим имот. 

    В четирите изложени фактора при инвестиции в имоти има немалко похвати, които звучат модерно, а съществуват от векове. Със свободата да купуваме имоти идва и отговорността да анализираме непреходните фактори.

    Нагоре
    Отпечатай
     
    * Въведеният имейл се използва само за целите на абонамента, имате възможност да прекратите абонамента по всяко време.

    преди 5 часа
    АИКБ: Сивият сектор у нас е 21,5%
    Методика за превенция на недекларираната заетост ще помага на работодателите да не допускат сиви практики
    преди 8 часа
    Хапчето на Merck е значително по-малко ефективно от първоначално съобщеното
    Според новите данни ефективността му срещу хоспитализации и смърт е 30%
    преди 9 часа
    109-ият магазин Lidl отвори врати в София
    Обектът е построен на мястото на някогашната Къпалня „Чайка“ на бул. „Тодор Александров“ в ж.к. Разсадника
    преди 10 часа
    eMAG стартира програмата „От България“ в подкрепа на малките производители
    От програмата могат да се възползват малки местни производители, НПО и занаятчии
    преди 11 часа
    30% от бизнеса в сектор „Търговия, транспорт и ресторантьорство“ отчита намалени приходи
    През октомври почти 30% от нефинансовите предприятия у нас отчитат намалени приходи